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投资要点
周（ 2023.4.15-2023.4.21，下同）： 上周房地产板块（ SW）涨跌幅-4.9%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别-1.5%， -2.5%，超额收益分别为-3.4%、 -2.4%。 29 个中信行业板块中房地产位列第 26。
房地产基本面与高频数据：
（ 1） 新房市场： 上周 38 城新房成交面积 355.5 万方，环比 3.6%，同比+24.1%； 2023 年 4 月 1 日至 4 月 21 日累计成交 1006.4 万方，同比+31.8%。今年截至 4 月 21 日累计成交 5658.1 万方，同比+13.2%。
（ 2）二手房市场： 上周 14 城二手房成交面积 215.2 万方，环比-0.5%，同比+70.7%； 2023 年 4 月 1 日 4 月 21 日累计成交 601.3 万方，同比+83.3%。今年截至 4 月 21 日累计成交 2741.1 万方，同比+71.4%。
（ 3）库存及去化： 上周 14 城新房累计库存 9392.8 万方，环比-0.05%，同比+0.02%； 14 城新房去化周期为 14.7 个月，环比变动 0.0 个月，同比变动+0.4 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 11.8 个月、8.8 个月、 15.2 个月、 39.1 个月，环比分别变动+0.0 个月、 0.0 个月、 +0.4个月、 -0.2 个月。
（ 4）土地市场： 2023 年 4 月 17 日-2023 年 4 月 23 日百城供应土地数量为 564 宗，环比+13.5%，同比+12.1%；供应土地建筑面积为 2883.5 万方，环比-0.9%，同比-7.3%。百城土地成交建筑面积 1976.3 万方，环比-17.5%，同比-40.5%；成交楼面价 3757 元/平，环比+324.0%、同比+52.4%；土地溢价率 6.5%，环比+4.6%，同比+2.5%。
重点数据与政策： 一季度房地产开发投资 2.6 万亿元，同比下降 5.8%。商品房销售额 3.1 万亿元，同比增长 4.1%，由负转正。 地方层面，合肥公积金新政于 4 月 17 日起实施，支持多子女家庭首套首次住房贷款。多城市继续推出相关放松政策，主要以公积金政策、购房补贴、房屋改造为主。统计局： 1-3 月房地产开发企业到位资金 34708 亿元，同比下降 9.0%。发改委：一季度审核固定资产投资项目 42 个，总投资 2803 亿元。统计局： 3 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格上涨个数增加。
周观点： 上周 38 城新房数据环比小幅增长，二手房环比持平。 一线城市销售复苏持续性较强，部分弱二线及三四线城市复苏后劲略显不足。市场分化趋势愈发显著。 我们认为今年房地产市场将维持当下的弱复苏态势，全年销售面积增速转正。 推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。 推荐标的： 1）开发商： 保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产； 2）物业公司： 华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、 越秀服务； 3）代建公司： 绿城管理控股。
风险提示： 房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
