周观REITs2023年8月第3周：证监会加快推动REITs常态化发行和高质量扩容

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中证协、中基协联合召开REITs机构投资者座谈会。近日，中国证券业协会固定收益专业委员会、中国证券投资基金业协会资产证券化业务委员会联合召开REITs机构投资者座谈会。座谈会主要围绕市场稳健运行措施安排，引导形成长期投资理念，保障REITs市场高质量发展等事项进行讨论。

证监会加快推动REITs常态化发行和高质量扩容。8月18日，中国证监会有关负责人就活跃资本市场、提振投资者信心答记者问。其中提到，在支持北交所高质量发展、推出企业境外上市“绿灯”案例、进一步推动REITs常态化发行方面也将推出务实举措。未来，中国证监会将加快推动REITs常态化发行和高质量扩容。推出REITs相关指数及REITs指数基金，优化REITs估值体系、发行询价机制，培育专业REITs投资者群体，加快推动REITs市场与香港市场互联互通。

益常高速REITs开展申报活动。8月18日，深圳高速公路股份(00548.HK)发布公告，深高速拟以其全资附属公司湖南益常高速公路开发有限公司(项目公司)拥有100%收费公路权益的湖南省益阳至常德高速公路及其附属设施(益常高速)作为底层基础设施项目，开展基础设施领域不动产投资信托基金(益常高速REITs)试点申报工作。

市场表现方面，本周REITs市场下行，华夏基金华润有巢REIT（1.79%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌1.32%，REITs总指数下跌0.49%，产权REITs指数下跌0.58%，经营权REITs指数下跌0.34%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数2.09个百分点，跑输中证全债指数0.87个百分点，跑输南华商品指数1.51个百分点。细分类别方面，华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、中航京能光伏REIT领涨，涨跌幅分别为1.79%、0.93%、0.71%。博时招商蛇口产业园REIT、华安张江光大园REIT、华夏杭州和达高科产园REIT领跌，涨跌幅分别为-2.83%、-2.21%、-1.69%。本周大宗交易成交额总计5877.83万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.63%。其中8月14日REITs大宗交易成交额为5181.34万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-2.72%。8月17日REITs大宗交易成交额为305.74万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.42%。8月18日REITs大宗交易成交额为390.75万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-0.73%。

相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.14、0.02和0.06；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.14、-0.01和0.02；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.14、0.07和0.04。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为南华商品指数，相关系数为0.251。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.79。近20日中，仓储物流REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.75。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.12、0.14、0.23和0.13。近20日产业园区REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.39、0.34、0.04、0.28、-0.01和-0.01。REITs对应个股表现方面，近250日中，博时招商蛇口产业园REIT、华夏越秀高速公路REIT和华安张江光大园REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.12、0.12和0.11。近20日中，鹏华深圳能源REIT、博时招商蛇口产业园REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.44、0.36和0.34。

流动性方面，本周REITs总体成交活跃度下降。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.96亿元，环比上周下降9.9%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.78和1.18亿元，环比上周分别变化了-12.0%和-6.5%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.98、0.47、0.27、0.42、0.17、0.66亿元，环比上周分别变化了-1.9%、4.3%、-12.2%、-28.0%、-38.2%、-3.0%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比33.0%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.71亿份，环比上周下降10.8%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.56和0.15亿份，环比上周分别变化了-10.0%和-13.9%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.31、0.05、0.08、0.15、0.03、0.08亿份，环比上周分别变化了2.4%、1.9%、-6.9%、-28.4%、-47.3%、-2.9%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比44.1%。换手率方面，本周REITs换手率为5.2%，环比上周下降6.6%，产权和经营权换手率分别为6.2%和3.1%，环比上周分别变化了-15.0%和-20.5%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为6.4%、4.7%、2.6%、9.9%、4.8%、2.7%，环比上周分别变化了-6.6%、1.3%、-15.3%、-28.3%、-37.1%、-8.0%。

估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.73；华夏杭州和达高科产园REIT的估值收益率最高，为5.98%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.06；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为5.91%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.01；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为5.1%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.04；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.22%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.17；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.11%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.56；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为11.63%。

风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

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