房地产行业点评：政策支持逐步落实，三部委推动“认房不认贷”

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事项：

8月25日住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，内容包括：1）居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策；2）家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明；3）此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。

平安观点：

“认房不认贷”政策落实，利好两类购房群体：7月底住建部部长倪虹召开企业座谈会，要求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。此次三部委优化个人住房贷款中住房套数认定标准为座谈会中“认房不用认贷”政策要求落实，亦为政治局会议及住建部部长座谈会后，首条正式落地的自上而下需求端政策。“认房不用认贷”具体利好两类购房群体，将切实降低其首付比例与房贷利率：1）本地置换，名下住房出售后新购住房按首套执行信贷政策，首付比例与房贷利率均与首套房齐平；

2）异地购房，在认定套数时只核查购房当地住房情况，外地有房或有房贷记录同样按首套执行信贷政策。

核心城市有望跟进执行，短期销售预计随之提振：实际执行层面，因城施策背景下此前多数城市已作出“认房不认贷”政策调整。根据克而瑞统计，2022年超过65城发文调整认房认贷政策，但当前仍有包含北上广深在内至少14个核心城市严格执行“认房又认贷”，三部委发文后预计核心城市购房信贷政策有望跟进调整、持续优化。由于“认房不认贷”切实降低特定群体购房门槛与成本，短期相关需求释放有望对销售形成提振。以杭州为例，杭州2022年11月11日执行购房新政，对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，按首套房贷政策执行。根据中指披露数据，政策执行后三周杭州商品房销售额较前三周累计增长235.2%，政策执行11月当月销售额较10月增长113.4%。

投资建议：本次三部委发文推进“认房不认贷”为7月底住建部部长座谈会政策要求落实，切实利好本地置换与异地购房群体，核心城市信贷政策有望跟进调整，短期销售有望随之提振。短期板块政策博弈机会仍在，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

风险提示：1）核心城市跟进调整不及预期风险；2）政策改善不及预期风险；3）楼市修复不及预期风险：近期楼市成交呈现疲态，若政策改善无法有效刺激需求，将导致销售修复低于预期风险；4）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形。

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