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本周核心观点：2023年2月第3周，新房成交同比跌幅收窄至1.91%，环比上升较为明显，本周剔除春节周期影响后二手房热度维持高位。去化方面，15城库存面积环比微升，去化周期延长，主要仍受到春节周期销售低位影响。融资方面同比环比均回升，首开、金茂、保利、金融街等上市国央企均有新增债券发行。
重点政策解读：《求是》杂志发表重要文章《当前经济工作的几个重大问题》从更高层级对于房地产行业的重要性做出强调，强调地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富和金融稳定的重要作用。我们认为在2023年经济环境下，“稳地产”意义有两方面：一方面防风险：房地产行业关系民生和金融系统，一旦信用风险暴雷事件继续向头部优质房企传导，停工停贷事件增加，将可能引发系统性风险，而防范地产行业引发系统性风险，既要疏通房企的融资渠道，缓解资金压力，更重要的是恢复市场预期，使房企能够恢复正常的“造血”能力；另一方面稳市场，房地产市场不仅关系到房地产开发投资，也关系到上下游原料、制造业和消费业等，在“房住不炒”的总基调下，释放刚需和改善型等合理需求，使房地产市场有效需求得以释放。文章对于刚性和改善性需求定位再次明确为“有效需求”，从更高层面支持改善性住房需求，同时强调因城施策，压实地方责任，我们认为这一表态有望进一步明确政策空间，特别是此前放松幅度较小的核心一二线城市的改善性需求放松政策有望加码。同时文章提到“着力改善预期”，我们认为房地产市场当前预期受损，包括房价持续下跌、暴雷房企停工事件冲击等，损害了购房者对于市场的预期，从而产生观望情绪，导致刚需和改善性需求等有效需求被延后，而二手房市场热度相对较好。结合此前的动态调整按揭利率政策，我们认为需求端政策有望进一步从边际降低购房成本、适度加杠杆等方面着手
一周行情回顾：本周（2023/02/13-2023/02/19）申万房地产指数下跌3.16%，跑输上证综指2.03pct，在各类板块中位列第29/31，恒生地产建筑业指数下跌3.27%，跑输恒生综指1.04pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：我爱我家（7.37%）、世荣兆业（5.65%）、鲁商发展（5.55%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：易居企业控股（-36.72%）、弘阳地产（-17.17%）、建业地产（-14.29%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌0.01%，跑赢恒生综指2.21pct，在各类板块中位列第3/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：建发物业（11.26%）、宝龙商业（4.83%）、滨江服务（4.07%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：佳源服务（-12.50%）、正荣服务（-10.53%）、合景悠活（-3.64%）。
地产市场监测：本周（2023/02/11-2023/02/17）30个大中城新房成交面积260.40万平方米，同比下降1.91%，环比上升12.47%。15城二手房成交面积185.75万平方米，同比上升73.85%，环比上升19.99%。监测16个重点城市库存面积18468.18万平方米，环比上升0.02%，去化周期106.13周，较上周延长0.57周。上周（2023/02/06-2023/02/12）100大中城市土地供应建面1915.87万平方米，同比下降16.51%，环比上升39.66%；土地成交建面2433.04万平方米，同比上升33.39%，环比上升5.23%；供需比上升为0.79，溢价率为4.16%。
房企融资情况：本周（2023/02/11-2023/02/17）房企境内新发债总额为155.20亿元，同比上升21.53%，环比上升142.50%；债务总偿还量为23.77亿元，同比下降34.36%，环比下降72.92%；净融资额131.43亿元。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。
