核心观点：启动不动产私募投资基金试点，拓宽住房租赁债券融资渠道
证监会启动不动产私募投资基金试点工作，将进一步盘活企业存量项目，增强现金流能力，改善资产负债表结构，房企融资第三支箭政策仍在延续；同时央行和银保监会提出要增强金融机构住房租赁贷款投放能力，拓宽住房租赁企业债券融资渠道。在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，贝壳研究院监测数据显示2月百城首套主流利率在持平四个月后再度下降，我们监测的64城单周新房成交数据环比连续四周增长，二手房单周成交数据同比增长90%，销售数据出现边际回暖趋势，但持续性仍有待观察。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，新房市场基本面仍在触底，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端：证监会启动不动产私募投资基金试点，扬州取消限购
(资料图片仅供参考)
中央层面：证监会启动不动产私募投资基金试点工作，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。央行、银保监会要求商业银行按照合同约定做好客户提前还款服务工作；同时加大检查处罚力度，加强违规转贷风险警示。
地方层面：中国香港将会引入新的资本投资者入境计划，将下调2000万港元及以下交易的首次置业印花税。扬州全面取消楼市限购，取消二手房3年限售政策，首套房贷利率降至3.8%。长春首套房商贷已结清的家庭，二次购房可执行首套贷款政策。常州将取消新房2年限售期限。
市场端：新房成交同比下降，杭州土拍热度高涨
销售端：2023年第8周，全国64城商品住宅成交面积435万平米，同比下降9%，环比增加22%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达2427万平米，累计同比下降22%。全国23城二手房成交面积为206万平米，同比增速90%，前值83%；年初至今累计成交面积1030万平米，同比增速35%，前值26%。
投资端：2023年第8周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1346万平方米，成交土地规划建筑面积2499万平方米，同比增加6%，成交溢价率为4.1%。杭州2023年首批集中供地出让13宗地块成交额182亿元，其中8宗触顶、2宗溢价、3宗底价，平均溢价率9.3%，滨江集团竞得三宗地块，华润置地、建发房产和伟星地产分别摇中一宗地块。苏州一批次11宗宅地全部出让成功，3宗触顶、2宗溢价、6宗底价成交，总揽金约140亿，平均溢价率7.46%，保利发展、招商蛇口、华润置地、建发房产均有斩获。
融资端：国内信用债发行同比减少
2023年第8周，信用债发行54亿元，同比减少69%，环比减少62%，平均加权利率3.51%，环比减少19BPs；海外债无新增发行。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
