每周一谈：2月外拓保持同比增速超50%
2023年2月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长50.14%，环比增长57.2%。根据克而瑞物管发布的《2023年2月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，2月TOP50物企新增第三方拓展数量1102个，22年同期数据为734个，1月数据为701个，同比环比增速均超50%，物企仍保持独立扩张高速增长。
2月TOP50物企新增合约面积超1亿方，环比增速达29.41%，新增合约面积中仍以第三方拓展为主。
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TOP50物企关联方承接面积始终弱于第三方外拓面积，2月TOP50物企关联方承接面积为2325万方，环比增长28.31%，第三方拓展面积为9307万方，环比增长31.34%，第三方拓展面积为关联方承接面积的4倍。
1-2月累计关联方承接面积前五名物企分别为碧桂园服务、保利物业、万物云、中海物业、华润万象生活；1-2月累计第三方拓展面积前五名物企分别为雅生活、招商积余、华润万象生活、碧桂园服务、保利物业。
强信用物企内生面积仍有保障，主要以国央企为主，强外拓物企以在管规模较大的公司为主。整体来看，碧桂园服务、保利物业、华润万象生活的内生及外拓能力均好，尤其华润万象生活由于规模上远小于碧桂园服务及保利物业，可见其外拓成绩优异。
住宅类业态拓展占比持续下降，办公类业态拓展热情高涨。
2月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为43.21%、25.7%、13.95%，其他类业态（包括产业园、医院、公建、商业）单项占比均不超过10%。
雅生活在办公、学校及公建类业态拓展规模最大，分别为427万方、237万方、28万方，万物云在住宅类业态拓展规模最大，为210万方。
就增量住宅新项目而言，新增住宅拓展难度加大且增量市场难有突破性增长，就存量住宅老项目而言，拓展周期较长，故住宅类业态拓展占比持续下降，物企倾向于多元化布局物管费单价及毛利较高的办公类业态。
数据追踪（3月6日-3月10日）：
资金及交易追踪：
沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年3月10日，持有866.35万股，较上周上涨16.96%，持股市值1.3亿元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年3月6日至3月10日，增幅最大的是雅生活服务，本周增幅2.27%。降幅最大的是卓越商企服务，降1.02%。持股比例最高为保利物业，为67.42%。持股数量最多为融创服务，为5.15亿股。
投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。
