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投资摘要：
市场行情： 本周（3.13-3.17） A 股地产指数（申万房地产）涨幅-0.13%（上周-4.91%）， A 股大盘（中证 A 股）涨幅-0.54%（上周-3.25%）； H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅 1.87%（上周-9.32%）， H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅 2.02%（上周-11.90%）， H 股大盘（恒生指数）涨幅 1.03%（上周-6.07%）。本周 A 股地产板块表现强于大盘、 H 股地产板块表现强于大盘、 H 股物业板块表现强于大盘。
行业基本面：
新房销售持续回稳、二手房销售热度延续。 从数据来看， 28 城商品房累计销售面积（1.1~3.17）同比增长 3.1%，本月至今（3.1~3.17）同比增长 35.5%； 12 城二手房成交面积（1.1~3.18）同比增长 37.1%，本月至今（3.1~3.18）同比增长 64.7%。
土地市场成交延续改善。 从数据来看， 100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.19） 成交土地建面同比增长 1.4%，上周累计同比增长 3.1%；本周 100 大中城市（ 3.13~3.19 土地成交溢价率为 5.6%，上周为 5.7%； 100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.19）土地成交总价同比增长 2.0%，上周累计同比增长 6.0%。
内债融资略有下滑， 外债余额降幅扩大。 从数据来看， 境内地产债发行规模（1.1~3.19）累计同比下滑 1.1%， 2 月整月同比增长 16.2%； 内地房企海外美元债券余额（截至 3.19）同比去年同期下滑 25.65%， 环比上月末下滑 5.22%； 内地房企海外港元债券余额（截至 3.19）同比去年同期下滑 14.95%，环比上月末增长 0.41%。
投资策略： 需求端政策持续向好之下，销售企稳，防风险与稳需求将是今年政策主基调。 我们认为，经济转暖、防疫调整带来的积压购房需求释放以及需求端政策的鼓励，带动了今年一季度销售的企稳。防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。 本周江苏连云港将住房公积金贷款最高额度阶段性上调 20%，并对特定人群发放住房补贴；江苏无锡进一步优化了限购政策。 我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。
我们认为， 优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。 我们推荐具有信用优势的优质央企、 国企以及有望获得融资端的大力支持，有效改善资产负债状况的优质民企。 建议持续跟踪保利发展、越秀地产、 金地集团、碧桂园、龙湖集团。
风险提示： 行业政策落地不及预期的风险、 盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
