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投资要点
百强房企单月销售金额同比大幅上涨。 根据克而瑞数据监测，2023 年 3 月百强房企销售金额 7427亿元，同比上升 28%，增幅较上月增长 15.7pp，百强房企销售额稳中提升，复苏势头较强。销售面积 4275万方，同比上升 18%，增幅较上月增长 18.9pp。累计来看，1-3月实现销售金额 16635亿元，同比上升2.2%，实现销售面积 9876万方，同比下降 7.3%。3月适逢传统营销旺季，重点 30 城 3 月份供应爆发，成交同环比齐增，其中环比涨幅达 164%，一季度累计成交上涨 21%，市场延续稳步修复行情。从高频数据来看，截至农历三月十七 30城新房累计成交面积 895万方，同比+87%；全年累计同比+26%；13城二手房累计成交面积 601 万方，同比+118%；全年累计同比+73%。
优质房企销售金额同环比双增长，企业格局分化。百强房企 3月销售同环比都有较大幅度上升，部分优质房企销售增长强劲。从克而瑞榜单来看，从克而瑞榜单来看，3月单月销售表现较好的房企包括：越秀（+314%）、华发（+149%）、滨江（+126%）、中海（+105%）、建发（+99%）、华润（+86%）、华侨城（+55%）、招商（+53%）、绿城（+51%）。1-3 月累计销售表现较好的房企包括：越秀（+220%）、华发（+112%）、中海（+74%）、华润（+72%）、滨江（+63%）、招商（+52%）、建发（+52%）、龙湖（+36%）、绿城（+32%）。
土地市场点状回暖，流拍率创新低。3月重点监测城市溢价率为 5.01%，较上月下降 0.35pp。得益于缩量提质的供地策略与市场回暖，月内整体溢价率水平维持在相对高位，南京溢价率高达 8%，但城市内土拍热度进一步分化。3 月重点监测城市土地流拍率仅为 9.6%，较上月下降 2.4pp，为 2022年下半年以来新低。预供地制度在流拍率指标上的作用进一步发力，各地住宅用地供应也进一步透明，流拍率持续降低，流拍地块以三四线城市住宅用地为主。
3月房企投资出现停滞，民企投资积极复苏。据克而瑞统计，截至 3月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为 5060 亿、2101 亿元和 3247万平方米，新增货值较 2022年同期下降 16%，企业整体投资依旧谨慎。截至3 月末，近七成百强房企未有新增土储入账。拿地企业仍以头部央国企、优质区域型民企为主力军，核心城市城投拿地比例较去年大幅降低。华润、保利、招商等央国企一季度拿地金额超 70 亿元，龙湖、滨江、伟星等区域型民企持续深耕，表现较好。截至 3月末百强房企新增货值 29%集中于 TOP10房企，TOP11-20 强新增货值占百强总新增 14%，TOP21-30 强占 12%。
投资建议：我们认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科 A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。
