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次贷危机前后美国经济表现。2007年2月美国抵押贷款风险开始显现，7月份标普降低次级抵押贷款信用评级，之后风险蔓延，欧美股市大跌，美国GDP增速由正转负急剧下滑，2009年6月GDP增速跌至谷底（-4%）。回顾次贷危机前后，个人消费支出和国内私人投资均为经济平稳下的主要拉动项。在次贷危机发生期间，净出口与政府支出与投资对经济增速形成支撑。期间，美联储量化宽松政策盛行。次贷危机后，美国居民部门杠杆率先升后降，次贷危机后美国政府杠杆率大幅抬升。次贷危机引发美国失业率大幅上升，导致居民消费信心指数明显下降，对美国经济产生较大冲击；
次贷危机后美国地产表现。我们复盘次贷危机前后房地产相关数据发现，新建住房销售套数于2005年达到峰值，后于2007年3月新建住房销售中位价格达到最高，在2008年美国次级贷款比例达到峰值，在此期间内美国住房销售套数及房价均在下跌区间内，当年年底房屋空置率达到高位，地产股于空置率下滑之后迎来触底回升，后伴随着房价回暖与住房销量回升，最终地产股于2014年回归至次贷危机之前水平。我们总结以上情况发现，美国房地产指数在2009年3月就已见底，而当时正值空置率在峰值下降以及房价回升的拐点，同时，住房销量筑底且一年后迎来回升；
美国房地产市场由何驱动？短期来看，房贷利率下调能够有效促进住房需求回暖，次贷危机之后美国住房销售与房贷利率呈现显著负相关。长期来看，城镇化率的提升是长期地产增长的主要驱动力。美国城镇化率由1980年的73.74%升至2021年的82.87%，期间除了次贷危机前后新建住房销售下滑，随着城镇化率提升，新建住房销售也随之趋势性提升。同时刚需购房人群增加驱动地产需求。预计在未来几年美国30-44岁年龄区间人口占比呈现上升态势，有望对未来地产销售起到驱动作用。
次贷危机后美国经济结构变化。次贷危机后奥巴马签署ARRA，其主要目标是挽救现有工作岗位创造新工作岗位，为受次贷危机影响的人提供救助，并投资于交通运输和房屋及城市发展、教育、健康和能源与水资源发展。从历史复盘来看，制造业增加值在工业占比最高，且次贷危机时期下滑更甚，触底过后景气度快速回升，美国工业/制造业产能利用率随经济复苏回升。此外，我们发现2008年次贷危机美国重创时期，金融地产类比重下滑，同时教育医疗、专业商业服务类比重提升；
次贷危机后美国个人储蓄与消费。消费占需求的主导，次贷危机后消费比重回落，此后消费比重稳步回升。次贷危机前，服务消费对消费支出同比的拉动大于商品消费，次贷危机后服务继续占消费的主导地位直至新冠疫情。其中耐用品在次贷危机中下滑显著，但恢复时期修复程度较高。此外我们发现美国次贷危机时期汽车扶植政策带动板块消费大幅回升。
次贷危机后美国各产业发展变化与投资就业。受次贷危机影响，美国国内私人投资在2007年对GDP环比拉动率转负，其中在固定资产投资方面，设备方面的投资拉动率转负的时间早于其他固定资产投资，说明企业对于宏观环境下扩产的判断较为谨慎。次贷危机时期，民生类仍为保障要塞，上游行业迅速触底回升，建筑业缓慢复苏，劳动密集型产业就业遭受重挫，就业复苏程度也相对缓慢。次贷危机时期仅民生类产业就业相对平稳，而复苏时期个人消费类产业快速复苏。
