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宏观动态跟踪报告:如何看待美国商业地产风险?

2023-04-11 09:11:08      来源:研报中心


(资料图)

平安观点:

2023年3月初,黑石集团一笔CMBS违约初步引起市场对于美国商业地产的关注。此后,美国中小银行危机爆发,而中小银行对于商业地产的风险敞口较大,这更加增添了投资者对于美国商业地产的恐慌情绪。那么,美国商业地产究竟如何?会否引燃经济金融危机?

从相关指标来看,当前美国商业地产市场确实开始出现转弱的迹象。1)美国商业地产空置率上升。疫情爆发后美国商业地产空置率持续回升,由2020年一季度的11.5%升至2022年三季度的15.4%,尤其是疫情后远程办公的兴起以及近期科技企业的“降本增效”,使得商业地产中办公楼的需求明显降低。2)美国商业地产贷款违约率低位回升。2022年四季度,美国商业地产贷款违约率再度上行,环比上升3BP至0.68%,尽管绝对水平仍处历史低位,但其边际变化仍引发关注。3)美国商业地产投资或受企业资本开支下滑的拖累。截至2022年三季度,美国非金融企业部门杠杆率达到78.8%,明显高于2019年四季度75.3%的水平。企业杠杆率处于高位无疑限制了其资本开支计划,商业地产需求或将持续承压。

但我们认为,以当前的美国商业地产压力不足以引发系统性金融危机。第一,当前美国商业地产市场受到压力更多是面对美联储紧缩的“正常反应”,并非主要因为商业地产行业本身的脆弱性。第二,横向比较看,与住宅市场相比,新冠疫情后商业地产价格并未过度上涨,且当前已基本回落至疫情前水平。第三,纵向比较看,当前美国商业地产市场基本面表现仍强于全球金融危机前。第四,从传导路径看,当前商业地产贷款在银行资产负债表中的占比相对有限。全球金融危机后美国对CMBS等商业地产金融衍生品的监管更加严格,当前美国CMBS市场规模远低于RMBS。第五,美联储政策以及市场的“自我调节”机制正在起效。政策方面,美联储通过贴现窗口以及新设立的BTFP工具向市场注入了大量流动性,明显缓解了中小银行的压力。截至4月5日,美联储BTFP工具余额达到790亿美元,但环比增速已较危机之初明显放缓,美联储贴现窗口贷款余额已连续三周收缩。可见,在美联储政策支持下,美国银行业危机正在降温,并未出现广泛传播与扩散,美国金融体系依然保持相对稳健。市场方面,硅谷银行事件爆发后,市场对美联储加息的预期明显降温,无风险利率回落导致CMBS等资产价格也回暖,一定程度上减轻了银行资产端的浮亏压力。此外,近期美国标普500VIX指数大幅回落,银行股股价也已企稳,这些现象同样表明当前美国银行业面临的金融环境正在改善。

风险提示:美国银行业资产波动超预期,美国经济下行超预期,美联储紧缩政策超预期等。

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