前三个月住宅销售同比自去年2月以来首次转正
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1-3月，商品房销售面积2.99亿平方米（同比-1.8%），降幅收窄1.8pct；住宅销售面积2.6亿平方米（同比+1.4%），同比自22年2月以来首次转正。从绝对值看，前三个月商品房销售面积已恢复至近十年来的较高水平，与18年和19年同期基本持平。单月来看，3月商品房销售面积同比-3.46%，住宅销售面积同比+0.17%。
从销售额看，1-3月商品房销售额同比+4.1%，住宅销售额同比+7.1%，后者同比涨幅较上月继续扩大。3月商品房销售额同比+6.34%，住宅销售额同比+8.8%。一方面，销售额同比涨幅快于销售面积，表明成交均价继续上涨，70城新房价格环比也连续2个月上涨。另一方面，占比最大的东部地区1-3月销售额同比+9.3%，涨幅较上月继续扩大，是驱动价格上涨的主要因素。
销售复苏助力房企回笼资金，整体资金面逐渐改善
3月居民中长期贷款新增6348亿，较去年同期多增2613亿，是近一年来的最高水平，主要由销售回暖拉动。3月房地产开发企业到位资金同比+2.8%（前值-15%），自21年7月以来首次转正。其中，定金及预收款同比+13.5%（前值-11%），个人按揭贷款同比+20%（前值-15%），国内贷款同比+6%（前值-15%），自筹资金同比-17%（前值-18%）。
竣工持续修复，新开工和投资仍在筑底
1-3月房地产开发投资完成额同比-5.8%，降幅较上月扩大0.1pct；3月单月同比-7.2%，较上月扩大1.5pct。1-3月房屋新开工面积同比-19.2%，施工面积同比-5.2%，竣工面积同比+14.7%，其中新开工和施工降幅较上月分别扩大9.8pct、0.8pct，竣工涨幅扩大6.7pct。3月单月新开工和施工同比分别下降29%、34%，竣工同比增长32%。
总体来看，受益于“保交楼”政策逐步落地，竣工持续修复，但销售复苏并未传导到开工和投资，3月新开工绝对值处于历史低位。这一方面表明房企对当前库存去化的担忧，另一方面房企的资金压力仍未完全改善，制约其开工投资能力。我们认为新开工回暖还需销售持续改善，库存加快去化叠加资金回笼加快才能够提升房企开工意愿。
投资建议
受益于政策支持及供应增加，新房销售延续复苏，价格逐步回升，但复苏城市比较分化。预计二季度销售将在低基数下实现正增长，但增速将放缓。此外，“保交楼”政策落地及信贷宽松推动竣工持续修复，但投资及新开工仍然低迷，还需销售持续修复才能进一步传导。建议关注拿地投资能力强、土地储备充裕、信用风险较低的优质龙头房企，维持行业“增持”评级。
风险提示
房地产支持政策落地执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。
