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房地产行业点评报告:投资销售累计降幅扩大,竣工面积保持增长

2023-08-15 20:34:35      来源:研报中心


(相关资料图)

销售数据同比下降,东部区域市场表现较优

国家统计局发布2023年1-7月商品房投资和销售数据。2023年1-7月,全国商品房销售面积6.66亿平,同比下降6.5%(1-6月-5.3%),其中商品住宅销售面积同比下降4.3%;1-7月商品房销售额7.05万亿元,同比下降1.5%(1-6月+1.1%),其中商品住宅销售额同比增长0.7%。分区域看,1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为3.0%、-9.5%、-6.4%、-6.9%(1-6月分别为7.1%、-9.0%、-6.0%、-0.8%)。据我们跟踪的64城数据,8月前两周新房销售面积同比降幅仍超30%,三季度销售市场或将持续承压。

新开工意愿不足,竣工数据较为靓眼

2023年1-7月,全国房屋新开工面积5.70亿平,同比下降24.5%(1-6月-24.3%);其中住宅新开工面积4.15亿平,同比下降25.0%(1-6月-24.9%),降幅进一步扩大,在三季度销售走弱预期下房企开工意愿保持低迷。2023年1-6月,房屋竣工面积3.84亿平,同比增长20.5%(1-6月+19.0%),其中住宅竣工面积2.80亿平,同比增长20.8%(1-6月+18.5%),竣工端数据较为靓眼。在受疫情影响延期的项目陆续交付和保交楼政策持续推进预期下,预计全年竣工数据有望保持增长。

开发投资降幅扩大,房企资金压力犹存

2023年1-7月,房地产开发投资额6.77万亿元,同比下降8.5%(1-6月-7.9%),其中住宅开发投资额同比下降7.6%,开发投资降幅持续扩大主要源于销售市场持续低迷,回款压力增大,房企投资拿地和开工动力下降。2023年1-7月,房地产开发企业到位资金7.82万亿元,累计同比下降11.2%(1-6月-9.8%),其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-11.5%、-23.0%、-3.8%、-1.0%(1-6月分别为-11.1%、-23.4%、-0.9%、+2.7%),仅自筹资金边际改善,销售回款资金持续承压,企业资金压力犹存。

投资建议

自7月下旬政治局会议定调以来,中央多部密集发声支持购房政策宽松,一线城市陆续表态释放了因城施策往高能级城市扩散的信号,政策边际持续改善。我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平,2023下半年的政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的:(1)保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企;(2)万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

风险提示:(1)行业销售恢复不及预期,融资改善不及预期,房企资金风险进一步加大。(2)政策放松不及预期。

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