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民企跟踪:新城控股还有多少“安全垫”

2023-08-28 17:30:00      来源:研报中心


(资料图)

摘要:

民营地产在本轮行业下行中销售和融资两端失血,新城也未能幸免于难,目前发债主要靠央地帮扶,未恢复纯信用债再融资,市场对公司流动性担忧犹存。为分析新城控股现阶段的偿债安全垫,本文尝试解决以下问题:

(1)表内外综合债务压力怎么样?

(2)吾悦广场经营状况如何?可带来多少净租金收入?估值合理吗?还有多少融资空间?

(3)住宅开发业务表现?有多少可售土储?资产质量如何?来自高能级城市项目托底货值有多少?

主要结论如下:

(1)表内外有息负债:持续降债务,22年末有息债务规模777.5亿元,全年减少188.3亿元。表内银行借款占六成,多为带抵质押借款,预计较稳定。但现金短债比下滑至0.69,短期偿债能力弱化。测算得到表外债务规模约101.5亿元~128.8亿元,纳入计算后剔预负债率超出红线(72.9%~73.8%)、净负债率未超(63.1%~66.1%)。目前已渡过偿债高峰,23年年内仅有19.23亿元ABS+10.6亿元境内债到期,压力不大;24年共有20.2亿元境内债+8亿美元债行权到期,分布较均匀。

(2)吾悦广场:跟踪来看,吾悦广场仍采取下沉策略,新开业商场“轻资产”占比提升。整体经营较稳定,单位坪效和出租率指标一升一降,反映“空间运营”转向“用户运营”的深度运营思路,分情形预测23年全年可带来的净租金收入在55亿~83亿元。经验证,目前账面估值未存在高估。融资空间方面,追溯到22年末无融资痕迹、且开业一年以上的自持吾悦广场有46座,接近公司披露的50座,按三种方式测算融资空间在110-208亿元。

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