策略点评报告：广州、深圳“认房不认贷”落地，期待地产基本面好转

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投资要点

事件：8月30日，广州、深圳“认房不认贷”政策正式出台，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

一线房地产政策开始优化，地产板块可博弈政策：近期房地产重磅政策持续出台，7月24日政治局会议未提“房住不炒”；住房和城乡建设部部长倪虹强调落实个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；住建部等三部门《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》将“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。此前约16个城市仍执行“认房又认贷”政策，“认房又认贷”政策大幅提高了购房者的换房成本，抑制了改善性需求释放。本次广州“认房不认贷”政策落地，意味着一线城市房地产需求政策开始优化，我们预计8月底至9月初，其他一线城市将陆续出台新的房贷政策，地产板块存在博弈政策的空间。

地产基本面尚未企稳，预计政策“托而不举、渐进发力”：地产基本面承压是制约中国经济复苏的关键掣肘，根据国家统计局，1-7月份商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%。7月份，居民新增中长贷-672亿元，同比少增2158亿元，说明地产基本面尚未企稳，后续仍需政策支持。1-7月份，国有土地使用权出让收入22875亿元，同比下降19.1%，房地产拿地意愿仍不积极，政策尚未疏通“销售-拿地-竣工”的地产正向循环。与销售端疲软不同，1-7月份，房屋竣工面积38405万平方米，增长20.5%，政策重点仍在保交楼、化解系统性风险，地产政策“托而不举、渐进发力”将是常态。

销售端低迷不利于化解地产流动性风险：近期，碧桂园上半年巨额亏损及债券风波事件加剧了市场隐忧，地产开发商流动性压力仍需提防。2023年1-7月份，房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%。其中，国内贷款9732亿元，下降11.5%；利用外资30亿元，下降43.0%；自筹资金23916亿元，下降23.0%；定金及预收款27377亿元，下降3.8%；个人按揭贷款13950亿元，下降1.0%。定金及预收款及个人按揭贷款二者占房地产到位资金的52.84%，销售端持续低迷不利于化解地产流动性风险。

投资建议：广州、深圳实施“认房不认贷”之后，我们预计其他一线城市将陆续实施相关的政策，如果地产“金九银十”销售旺季情况较好，则有利于房地产市场回稳、市场信心恢复，将对今年四季度经济回升产生一定的支撑作用，建议关注受政策优化带来的房地产板块相关标的。

风险提示：地产复苏进度不及预期；一线房地产政策落地不及预期。

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