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投资要点
事件:8月30日,广州、深圳“认房不认贷”政策正式出台,居民家庭申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
一线房地产政策开始优化,地产板块可博弈政策:近期房地产重磅政策持续出台,7月24日政治局会议未提“房住不炒”;住房和城乡建设部部长倪虹强调落实个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;住建部等三部门《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》将“认房不认贷”作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用。此前约16个城市仍执行“认房又认贷”政策,“认房又认贷”政策大幅提高了购房者的换房成本,抑制了改善性需求释放。本次广州“认房不认贷”政策落地,意味着一线城市房地产需求政策开始优化,我们预计8月底至9月初,其他一线城市将陆续出台新的房贷政策,地产板块存在博弈政策的空间。
地产基本面尚未企稳,预计政策“托而不举、渐进发力”:地产基本面承压是制约中国经济复苏的关键掣肘,根据国家统计局,1-7月份商品房销售面积66563万平方米,同比下降6.5%,商品房销售额70450亿元,同比下降1.5%。7月份,居民新增中长贷-672亿元,同比少增2158亿元,说明地产基本面尚未企稳,后续仍需政策支持。1-7月份,国有土地使用权出让收入22875亿元,同比下降19.1%,房地产拿地意愿仍不积极,政策尚未疏通“销售-拿地-竣工”的地产正向循环。与销售端疲软不同,1-7月份,房屋竣工面积38405万平方米,增长20.5%,政策重点仍在保交楼、化解系统性风险,地产政策“托而不举、渐进发力”将是常态。
销售端低迷不利于化解地产流动性风险:近期,碧桂园上半年巨额亏损及债券风波事件加剧了市场隐忧,地产开发商流动性压力仍需提防。2023年1-7月份,房地产开发企业到位资金78217亿元,同比下降11.2%。其中,国内贷款9732亿元,下降11.5%;利用外资30亿元,下降43.0%;自筹资金23916亿元,下降23.0%;定金及预收款27377亿元,下降3.8%;个人按揭贷款13950亿元,下降1.0%。定金及预收款及个人按揭贷款二者占房地产到位资金的52.84%,销售端持续低迷不利于化解地产流动性风险。
投资建议:广州、深圳实施“认房不认贷”之后,我们预计其他一线城市将陆续实施相关的政策,如果地产“金九银十”销售旺季情况较好,则有利于房地产市场回稳、市场信心恢复,将对今年四季度经济回升产生一定的支撑作用,建议关注受政策优化带来的房地产板块相关标的。
风险提示:地产复苏进度不及预期;一线房地产政策落地不及预期。
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