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核心观点：
12月销售同环比均出现改善。2022年，销售面积、销售金额增速分别为-24.3%、-26.7%；12月单月，销售面积、销售金额增速分别为-32%、-28%，环比增速分别为45%、49%。12月销售同环比均出现改善，主要系年末房企业绩冲量，目前供给侧政策集中发力，保主体进程加速，风险的收敛是销售复苏的基础，但后续的企稳节奏还需要需求侧政策的进一步支持。购房信心的恢复不可一蹴而就，大概率以“时间换空间”，预计2023年销售处于“U”型的底部抬升阶段。
2022年土地市场热度已至低谷，全年供地计划完成率不足五成。2022年，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降53.4%、48.4%。12月单月土地购置面积增速为-52%，较上月上升6pct，2022年土地市场热度已至低谷，22城全年供地计划完成率不足五成，重点城市溢价1%以下或底价成交的地块占到四分之三。2022年第三批供地央国企拿地渐显乏力，地方城投拿地比重提升至53%。
施工情况继续走弱，竣工修复具备确定性。2022年，新开工面积同比下降39.4%，12月单月增速为-44%，目前开工情况处于历史最低水平；1-12月施工面积累计同比下降7.2%，继续下探，12月单月增速为为-48%，在销售回款困难、新开工低迷的影响下，施工情况逐步走弱；竣工面积累计同比下降14.3%，12月单月增速为-6.57%，较上月+13.66pct，目前“保交楼”为第一要务，政策端资金倾斜的首要对象为确保项目交付，所以2023年竣工修复具备确定性。
开发投资单月降幅收窄。2022年，全国房地产开发投资完成额同比减少10.0%，12月单月投资增速为-12.2%，降幅较上月收窄7.7pct，房地产开发投资与房企流动性、再融资、金融机构授信等症结的疏通、房企信用的修复、保交楼扎实稳步推进以及市场情绪和购房者预期的扭转相互影响，伴随调控政策的组合拳逐步丰满，投资情况或将随行情逐步修复，但预计所需时间和传导过程均比以往更长。
到位资金降幅收窄，国内贷款迎来大幅修复。12月单月，到位资金增速为-29%，较上月降幅收窄6pct。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-5%、-35%、-29%、-31%，分别较上月+26pct、+4pct、+13pct、-1pct，除定金及预收款外，国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款均有不同程度的改善，其中国内贷款修复程度最大，房企流动性在政策支持下逐步改善。
投资建议：随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策。短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。
风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。
