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房地产:2022上海宅地集中供应回顾 全球热文

2023-02-02 20:17:42      来源:研报中心


(资料图片仅供参考)

2022年度上海宅地集中供应成功落幕,土地市场虽然经历了上半年的疫情冲击,但经过政府的积极调整,并未影响整体四个批次的供地,零流拍就是一个值得肯定的答卷。以下我们回顾一下2022年上海宅地集中供应概况。

一、市场环境

(一)竞地规则调整

由于外部不确定因素的影响,整体经济景气度不甚理想,故上海年度内的宅地集供规则也进行了相对宽松化的调整,旨在调动市场主体的拿地积极性。在首轮集中供地重启前上海也对土拍规则进行了适度放宽,将地块交易方式转变为挂牌,并取消打分入围,后面几个批次的宅地基本都以挂牌形式入市交易;同时将土地监管资金由原来最高的130%下调至110%,以此增加拿地企业的数量和积极性。其后紧接着第二批集中供地,因相隔周期较短,规则并未变动。直到第三批集中供应,政府对于“一次书面报价”规则作了调整,若有效报价超过二个不足六个的,系统将新增相应数量的“随机值”,至有效报价加随机值总计六个;若有效报价为一个或两个的,或者有效报价为六个及以上且无竞买人报价相同的,系统不新增“随机值”;若有效报价为六个及以上,报价时限内有竞买人报价相同的,系统新增一个“随机值”。“随机值”为大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数;“随机值”可与竞买人的报价或其他“随机值”重复。经过对于“随机值”规则的改动,拿地企业对于竞地价格的预估难度持续提升,并且也会使拿地随机性进一步扩大,再度增加公平性。

(二)政策指导

今年九月份由国家财政局发布的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》,其中提出“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目,虚增财政收入,弥补财政收入缺口”,政策的出台似乎对国有企业拿地提出了限制要求,在市场中引起了较大反响。因为自全国试点城市开展宅地集中供应以来,土地市场交易主体基本都是国有企业,占比达到六至七成。可以说国有企业在维持地方土地交易稳定,守住市场流拍率中的作用显而易见。

不过细读政策内容可以发现,其中并未明令禁止所有国有企业拿地,而是反对通过买地不开发、“左手倒右手”等一些投机倒把的方式来虚增财政收入、弥补财政缺口。因此那些主营业务本就是房地产开发经营的国有企业,诸如万科、绿地等必然不会受到影响;相对的一些地方市属、区属国有企业,虽然能以较低的拿地、融资成本获得土地,但是在项目运营、营销管理等方面缺乏专业能力,在行情走弱背景下将可能形成财务风险,政策的出台将对这些企业起到警示作用。

关键词 国有企业 财政收入 土地市场

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