每周一谈：销售市场热度延续 形成底部复苏特征
近期二手房市场表现出持续热度，13城二手房高频销售数据连续多周实现单周同比高增速。截止至3月11日（周六），重点13城二手房当周销售面积同比增速为+62%，累计同比增速+30%，连续5周单周同比增速保持在60%以上。
新房市场热度虽不及二手房市场，但30城销售面积已连续三周实现单周同比正增速。截止至3月11日（周六），30城新房当周销售面积同比增速为+13%，累计同比增速-8%，连续3周单周同比正增长。
(相关资料图)
回顾历史周期，二手市场的情绪一般同步或略微领先新房市场复苏，二者的情绪幅度间隔在0-3个月。使用70城的价格指数来衡量一二手房的市场情绪，从历史周期底部的表现来看，一二手价格指数单月同比增速的底部、回正等关键节点常领先新房0-3个月实现回正，即二手房市场情绪领先新房0-3个月修复；从这一时滞效应来看，本轮二手房市场自2022年12月底开始出现边际改善，进入3月后热度向新房逐步传导，符合历史经验。
从量价单月同比增速观察修复的特征，表现为量在价先，复苏节奏相近特点：
量在价先：全国商品房销售面积单月同比领先价格指数实现单月同比转向及回正，2012及2015年销售面积首次回正领先价格指数依次为6、8个月；
量升价稳：价格指数同比触底时，销售面积单月同比修复至正负零附近；
量价负区间的长度相近：具体来看价格指数单月同比负区间略长于销售面积，其中2012、2015年周期新房价格指数与销售面积单月同比负区间分别为10/8个月（2012）、15/13个月（2015）。
从价格指数的自身特点来看，当前售价触底的迹象已较明显。参考以往周期，价格指数单月同比的底部，增速曲线均出现连续多月的平缓走势，随后触底逐步回升；2022年9月-2023年1月的70城价格指数已表现出明显的筑底现象。
以上为参考历史周期的数据特征，从行业内部逻辑也可对复苏节奏进行解释：
历次地产周期进入下行往往由进入下半年开始加速：7月为传统销售淡季，加速市场看空情绪：
市场修复往往在一季度末，且二手房领先新房：①低基数效应；②下半年临近年末，购房者普遍持币观望，春节后积压需求释放带动情绪修复；③节后二手房置业有不低比例来源于学区置业客户需在入学季前完成购置，该部分客户刚需属性较强，率先带动二手房市场情绪修复。
尽管当前商品房市场难言完全复苏，不同能级城市间由于供需比例等原因存在分化，但市场的情绪已开始修复，复苏的特征已形成，对于已经回暖的城市我们认为市场改善有确定性和持续性，后续关注其他城市的销售改善情况。
数据追踪（2月27日-3月5日）：
新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为+24pct、-10pct，一线城市+23pct，-15pct，二线城市+24pct，-12pct，三线城市+28pct，+4pct。
二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+80ct，累计同比+26pct。
土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-5pct，成交建筑面积累计同比+16pct，成交金额累计同比+11pct，土地成交溢价率为2%。
城市行情环比：北京（+34pct），上海（+11pct），广州（+24pct），深圳（+34pct），南京（+17pct），杭州（-26pct），武汉（-11pct）。
投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。关注经营状况改善的民企，关注中小市值国企规模扩张，代建行业推荐龙头绿城管理控股。
风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。
