本周新房、二手房成交环比均增长，新房同比涨幅有所扩大，二手房同比增速保持高增。土地市场环比量价齐跌，同比量升价跌；溢价率同环比均下降。
核心观点
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本周新房、二手房成交环比均增长，新房同比涨幅有所扩大，二手房同比增速保持高增。43城新房成交面积为584.4万平方米，环比增加20.5%，同比增加41.4%，同比增速较上周增加了5.1个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为37.7%、19.1%、-20.1%，同比增速分别为231.9%、25.5%、53.0%，其中一线城市同比增速提升了205.5个百分点，二、三线城市同比增速分别降低了17.0、0.2个百分点。15城二手房成交面积254.1万平，环比上升1.2%，同比上升125.2%，同比增速保持高增；一、二、三线城市环比增速分别为28.2%、-8.9%、-0.3%，同比增速分别为114.4%、120.8%、256.6%，其中一、三线城市同比增速较上周分别提升了81.8、4.0个百分点，二线城市同比增速较上周下降了75.0个百分点。
新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。14城新房库存面积为1.02亿平，环比下降0.6%，同比下降0.4%，去化周期为13.6个月，环比下降1.1个月，同比下降1.6个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.8%、-1.3%、0.0%，同比增速分别为-0.8%、-1.3%、-13.4%；去化周期分别为12.0、12.5、13.2个月，环比分别下降0.7、0.5、0.2个月，同比分别下降0.1、0.2、8.3个月。
土地市场环比量价齐跌，同比量升价跌；溢价率同环比均下降。百城成交全类型土地数量为410宗，环比上升8.5%，同比上升1.7%；成交土地规划建筑面积为2355万平方米，环比下降2.5%，同比上升4.2%；成交土地总价为3.7亿元，环比下降12.5%，同比下降19.6%；成交土地楼面均价为1302元/平方米，环比下降10.3%，同比下降22.9%；百城成交土地溢价率为3.98%，环比下降11.2%，同比下降20.7%。
本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为207.9亿元，同比上升31.6%，环比上升62.6%。净融资额为2亿元。其中国企国内债券总发行量为200.9亿元，同比上升39.7%，环比上升57.1%；净融资额为53.4亿元。民企国内债券总发行量为7亿元，同比下降50.9%；净融资额为-51.4亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.1%，较上周下降3.4个百分点；相对沪深300收益为-3.7%，较上周下跌2.3个百分点。房地产板块PE为13.97X，较上周上涨1.02X。北上资金对汽车、医药生物、电子加仓金额较大，分别为31.43、27.70、27.20亿元。对房地产的持股占比变化为-0.05%（上周为-0.05%），净买入-3.49亿元（上周净买入-7.32亿元）。
投资建议
本周一线、强二线城市需求端政策继续出现调整：北京启动存量住房交易“带押过户”模式；厦门调整限购政策为户籍单身人士可购第二套住房，户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房。3月百强房企销售额7256亿元，同比增长29.1%，较2月增速提升了16.6个百分点；一季度累计销售额1.66万亿元，同比增长2.2%，累计增速在3月也已经转正。3月整体市场处于需求持续释放期，我们认为后续一线及强二线城市的市场回暖仍有一定的可持续性，政策利好仍在不断推出，市场信心或将持续修复。
我们建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城、华润置地、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
