核心观点
新房：3月新房成交同比增速持续提升；一线城市涨幅高于二三线城市。3月38城新房成交面积2067.9万平，环比+39.3%，同比+31.7%，同比增速较上月提升13.3pct；Q1累计降幅收窄至0.5%。3月一、二、三线城市新房成交面积环比增速52.7%、43.9%和63.7%，同比增速63.0%、37.0%和59.1%，同比增速较上月分别提升53.2、10.3、7.3pct。3月处于需求持续释放期，核心一二线和强三线城市领涨，既有补偿性需求释放，也有政策利好叠加刺激市场信心修复。3月以来新房成交面积同比增速已经连续6周为正，我们认为，4月成交延续复苏，但增长动能有转弱的可能，核心一二线城市涨势具有一定的可持续性，但部分三线城市需求集中释放后可能出现一定疲态，后续销售仍有缩量的可能。
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分城市能级来看，一线城市因供应显著放量，成交大幅回升，同比涨幅超六成，环比涨幅超五成。上海、北京热度延续，成交面积同比分别出现了27%和105%的正增长，主要是随着改善盘集中入市，中高端购买力逐步释放。广州同样迎来了阶段性放量行情，3月单月突破100万平，同比+81%；深圳低位回升至同比增长1%。二三线城市回暖幅度不及一线显著，同比增速低于一线城市。厦门、无锡等依靠中高端客群支撑市场热度城市因改善盘集中入市环比分别增长80%、90%，同比分别增长137%、51%；武汉、南京、苏州等强二线城市整体复苏动能延续低位回升态势，3月的开盘去化率虽有回落，但整体维持高位，新房成交面积同比分别增长41%、47%、10%；杭州、成都市场进一步升温，开盘去化率均有所提升，新房成交面积同比分别增长48%、16%；福州等增长持续性转弱，节后一轮释放后，需求略显疲软。三线城市多以点状复苏为主，低能级城市前期市场持续低迷，依托于部分城市前期积压的刚需集中释放，本月整体涨势明显，其中惠州、扬州、南宁同比出现明显上涨。
二手房：虽然近期市场有观点认为二手房的带看量有所走低，但从成交来看，3月二手房成交保持高位增长；Q1市场强势复苏，成交量迅速恢复，房价止跌转涨。3月14城二手房成交面积1066.5万平，环比+57.9%，同比+109.2%，仍保持高增，同比增幅较上月减少26.5pct，主要是因为上月数据存在春节错期效应，实际3月二手房市场回暖势头延续，且成交表现仍好于新房。3月一、二、三线城市二手房成交面积环比增速48.6%、57.4%、53.4%，同比增速53.5%、130.8%、250.6%，增速较上月分别减少36.0、23.0、25.4pct。从具体城市来看，我们跟踪的所有城市二手房成交同环比增速均为正，超过七成城市二手房成交同比翻倍增长。多城二手房普遍成交大幅增加有以下原因：1）前期市场低迷、积压的刚需购房需求集中回流入市；2）部分城市实行“带押过户”后置换改善需求释放，特别是苏州，由于“带押过户”交易模式的推行叠加前期首付比、房贷利率下调影响，3月二手房市场回暖势头渐显，成交由此前几个月的45万平左右低位，跃升至85万平，环比增幅（88%）居重点城市之首；3）信贷的持续宽松降低了客户的购房门槛。Q1市场强势复苏，成交量迅速恢复，房价止跌转涨。一季度我们跟踪的14城二手房成交面积累计同比增速为69.7%。贝壳研究院监测数据显示，23Q1贝壳50城二手房成交量指数同比增长，已接近21Q1水平；Q1房价扭转17个月连续下跌趋势转涨，环比涨幅累计2.4%。
库存与去化：3月整体库存同比持续下降，多数城市去化压力明显降低。截至3月底，我们跟踪的14城新房住宅库存面积为1.02亿平，环比+0.3%，同比-0.7%；去化周期为14.7个月，环比-0.2%，同比+15.5%。一、二、三线城市库存同比增速+11.1%、-12.3%、-15.0%；去化周期分别为11.9、12.7和14.5个月，同比增速24.8%、12.7%、-9.1%。具体来看，超过4成城市库存环比小幅下降，6成城市去化周期环比缩短，上海、杭州、宁波去化周期在12个月内。
开盘去化率与供求比：如果参考去化率和供求比这两个重要的销售前置指标，20城平均开盘去化率46%，环比提升8个百分点；为仅次于2022年12月的次高点；3月30城的供求比为0.9，仍小于1.0；这都体现出销售复苏后续的可持续性可期。1）部分涨跌幅显著超20%的城市，如北京、深圳、苏州、郑州受供应结构影响显著，以苏州为例，2023年1-2月仅2个网红盘入市，去化率几近100%，本月虽回落至72%，但整体市场热度仍处于高位维持。2）上海、成都、杭州等前期热点城市，去化率基本都在7成左右，主要依托刚改自住需求释放，市场尚能保温。3）南京、苏州、武汉、宁波去化率转降，来访、认购自3月下半月以来均有不同程度回落，但总体仍处于高位维持。4）东莞、常州等强三线城市市场还处于筑底阶段，本月去化率均降至10%及以下，短期观望情绪浓厚。
土地市场：百城住宅类用地成交量同比降幅扩大，溢价率创21年9月以来最高。3月百城住宅类用地成交建面2576.5万平，环比-17.5%，同比-49.5%，同比降幅较2月扩大了48.3pct；楼面均价3660元/平，环比+1.4%，同比+3.6%；平均溢价率7.62%，环比+1.7pct，同比+3.1pct,为2021年9月以来最高点。3月虽然有南京、北京、广州、宁波等重点城市集中土拍，但整体上看，受自然资源部要求全面推行“预供地”制度、重点城市缩量提质的供地策略的影响，全国土地市场成交规模仍在历史低位，并且住宅类用地成交规模降幅较前2月进一步扩大。得益于南京、北京、广州等城市缩量提质的供地策略，再加之市场信心的恢复，土拍市场热度尚可，整体溢价率水平也得以维持在相对高位，例如南京供地质量明显提升，11宗宅地有4宗地块封顶成交，一定程度上带动了土地市场热度，溢价率高达8%。
房企：1）单月销售额同比增速进一步扩大，累计同比增速转正。百强房企3月全口径销售额同比+29.1%（前值：+12.5%）；权益口径销售额同比+31.3%（前值：+17.2%）；1-3月累计全口径销售额同比+2.2%（前值：-12.5%）。TOP20房企中销售增长较快的为越秀地产（314%）、保利置业（287%）、华发股份（149%）、滨江集团（126%）、中海地产（105%）、建发国际（99%）、华润置地（86%）。2）3月百强房企拿地量与拿地强度同比回落。百强房企3月拿地金额同比+8.3%（前值:+1.5%）；拿地建面同比-11.4%（前值：+35.3%）;拿地强度13%，环比-6pct，整体投资力度仍处于低位。3月拿地以头部央企、优质区域型民企为主，保利、绿城、万科、滨江拿地金额均超50亿元，拿地强度为14%、28%、13%、29%。从累计看，一季度百强房企拿地金额同比-13.2%（前值:-19.7%）；拿地建面同比-15.6%（前值：-13.7%）；拿地强度13%，同比-2pct。一季度华润、绿城、保利、建发、滨江拿地金额排名相对靠前，分别为117、108、89、85、85亿元。短期拿地主体仍旧会以央国企为主，且投资愈发集中，其中深耕房企增储诉求明确，将形成未来土地市场的重要力量。2-3月民企虽在土地市场开始崭露头角，但以城市深耕型民企为主，全国化的民企拿地强度并未出现明显回升，可见民企仍存在一定资金压力，未来参拍热情、动力仍有待观察。3）融资：房企单月融资规模虽然环比回升，但长期来看仍处于较低水平。3月行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计918亿元，同比-16%，环比+109%，平均发行利率3.89%，同比-0.52pct，环比-0.47pct。主流房企中首开股份、陆家嘴、华润置地、保利发展发行国内外债券规模较大，均超过40亿元，平均发行利率分别4.2%、3.3%、2.9%、2.6%。一季度行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计1875亿元，同比-20%，环比+11%。2023年国内外债券到期规模为9455亿元，其中4、5、6月分别到期975、721、656亿元。
投资建议
3月整体市场处于需求持续释放期，基本面出现了明显改善，尤其是后续一线及强二线城市的市场回暖表现出一定的可持续性。随着经济发展动能逐步修复，我们预计居民对房价、收入、就业的预期将持续改善，继续带动购房需求回升，行业基本面改善的持续性得到进一步巩固后，预计投资端也将有所回升。
当前时点，我们重申看多地产板块，主要是出于以下五点原因：1）3月统计局口径房地产销售预计同比大增。2）3月以来新房成交面积同比增速已经连续6周为正；二手房成交面积同比增速连续10周为正，且增幅始终高于85%。高能级恢复情况较好。3）居民购房支出意愿占比回升，是继22Q2以来最高点；对房价的看涨预期在连续6个季度走弱后首次回升。4）核心重点城市政策利好仍在不断推出。5）当前地产股估值水平仍然较低。
具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城、华润置地、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
