房地产行业第19周周报：新房二手房环比增速大涨；核心城市土拍热度延续

本周新房、二手房成交面积环比增速转正，同比增幅收窄。土地市场成交量同环比均上升，溢价率同比上升。

核心观点

本周新房、二手房成交面积环比增速转正，同比增幅收窄。43城新房成交面积为364.1万平方米，环比上升85.7%，同比上升2.2%，同比增速较上周下降了9.6个百分点，一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为100.6%、135.2%、40.0%，同比增速分别为64.6%、22.4%、28.5%，其中一线城市同比增速较上周减少了31个百分点，二、三线城市同比增速较上周分别增加了13.9、15.3个百分点。15城二手房成交面积为196.3万平方米，环比上升120.3%，同比上升41.3%，同比增速较上周下降了49.1个百分点，一、二、三线城市环比增速分别为201.7%、225.4%、130.1%，同比增速分别为20.4%、75.8%、135.0%，其中一、二线城市同比增速较上周分别增加了16.1、12.0个百分点，三线城市同比增速较上周减少99.1个百分点。

(相关资料图)

新房库存面积、去化周期同环比均下降。14城新房库存面积为1.01亿平方米，环比下降0.1%，同比下降2.9%，去化周期为12.4个月，环比下降0.2个月，同比下降5.4个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.3%、-0.2%、0.0%，同比增速分别为2.6%、-13.1%、-12.6%；去化周期分别为10.2、11.1、12.0个月，环比下降0.2、0.3、0.2个月，同比下降7.0、4.1、2.5个月。

土地市场成交量同环比均上升，溢价率同比上升。百城成交土地规划建筑面积为2552万平方米，环比上升15.3%，同比上升30.9%；成交土地总价为315亿元，环比下降46.7%，同比下降41.1%；楼面均价为1235元/平方米，环比下降53.8%，同比下降55.0%；溢价率为4.24%，环比下降1.97个百分点，同比上升3.08个百分点。

本周房企国内债券发行规模同比下降，环比上升。房地产行业国内债券总发行量为65.4亿元，同比下降40.3%，环比上升119.4%，净融资额为3.3亿元。其中国企国内债券总发行量为20.4亿元，同比下降81.4%，环比下降31.7%，净融资额为-12.6亿元。民企国内债券总发行量为45.0亿元，总偿还量为29.1亿元，同比上升186.6%，环比下降80.8%，净融资额为15.9亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.8%，较上周下降4.6个百分点；相对沪深300收益为0.2%，较上周下降2.9个百分点。房地产板块PE为15.02X，较上周下降0.26X。北上资金对非银金融、电力设备、银行加仓金额较大，分别为35.54、31.04、21.44亿元。对房地产的持股占比变化为0.00%（上周为0.04%），净买入0.21亿元（上周净买入1.94亿元）。

投资建议

5月11日央行发布《2023年一季度金融统计数据报告》，4月信贷数据不及市场预期，居民端新增贷款拖累信贷数据。4月居民中长期贷款减少1156亿元（3月：增加6348亿元），环比由正转负，同比多减842亿元，创下有统计以来的历史最低值，我们认为这一方面或是因为购房者提前还贷；另一方面因为一季度银行加速发放按揭贷款，一定程度上透支了后续的持续投贷力度。

核心城市土拍热度延续。1）5月10日厦门2023年首批集中土拍共推出3宗宅地，成交总金额101亿元，成交建面27万平，楼面均价3.81万元/平，平均溢价率高达10.39%。根据中指院，共吸引了144家房企参与竞拍，参与竞拍的房企数量创下近年来厦门土地出让的新高。此次土拍取消了“定配建”，均采用“定品质、限房价、限地价+摇号”的方式进行出让。2）5月10日，南京出让10宗地块，其中5宗底价、2宗溢价、3宗触顶待摇号，成交总价150亿元，平均溢价率9.28%。近期热点一二线城市集中土拍热度相对不低，我们认为房企在核心城市补货意愿提升，而销售下行压力仍然较大的弱二三四城市，土地市场表现或仍低迷，土地市场分化态势将加剧。尽管今年以来民营企业拿地积极性提升，在土拍市场也较为活跃，但总体而言，国央企仍是土拍市场的主力。据克而瑞数据，1-4月拿地金额TOP10中只有2家是纯民营房企。

具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。

我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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