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百强销售：百强房企]1-3月累计销售金额转为同比增长2.19%，单月同比环比均保持正增。2022年1-3月百强房企累计销售金额为16635.20亿元，同比上升2.19%，同比增速为2021年11月以来首次转正。百强房企单月全口径销售金额为7456.70亿元，同比上升28.67%，同比增速连续2个月保持正增。3月旺季，销售延续今年以来改善趋势，我们认为主要原因在于：1）房企加大推货，2）地产政策发力，3）经济与收入预期修复。我们认为随收入预期和购房者信心继续修复，4月销售有望保持稳定。分梯队看，销售额方面，TOP5、TOP6-10、TOP11-20的头部和中部梯队房企累计销售额同比转为正增，全部梯队单月销售额均实现同比增长。各梯队房企累计销售金额同比增速TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100分别为3.75%/25.17%/20.38%/-9.51%/-17.23%。入榜门槛方面，3月TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为790/459/211/78/29亿元，同比增速64.59%/23.90%/-2.18%/-16.68%/-9.69%。TOP5、TOP6-10梯队全口径累计销售额入榜门槛相比2022年1-3月大幅提升。权益口径来看，TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100入榜门槛分别为603/305/151/54/21亿元，同比增速分别为39.63%/26.80%/0.67%/-23.36%/-14.74%。集中度方面，TOP6-10权益销售占比提升。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100房企占百强房企累计权益销售金额比例为30.28%/15.40%/17.75%/21.87%/14.71%，分别变动-0.03/+0.53/-0.67/-0.04/+0.21pct。操盘合作趋势延续。百强房企累计操盘金额/全口径累计金额为89.17%，下降0.06pct，连续两个月下降，但仍维持在较高水平。权益金额/全口径金额为70.58%，下降0.73pct。
3月多数房企销售额环比正增，近半数房企实现相对去年1-3月的同比增长。从1-3月累计同比指标来看，44家相比于去年1-3月增长，另有32家房企下降。前10房企中，仅有万科和碧桂园累计同比负增。国央企表现优于民企，Top40房企榜单中，国央企累计销售额同比增速均值为69.91%，民企均值为-1.65%。国企方面，19家国央企中有18家累计同比正增，保利置业、越秀地产、华发股份增速超过100%，另有金融街、电建地产、中海地产、华润置地累计同比增速超过70%。民企方面，113家民企中，大家房产、滨江集团、龙湖集团、卓越集团和美的置业，5家累计同比正增，其他民营房企相比去年同期下滑。
融资：房企发债总额同比增速转为小幅负增。3月房企境内外债券融资规模891.47亿元，环比上升40.27%，同比下降4.13%，发行规模同比连续5个月正增后首次转为负增。其中，境内债发行747.30亿元，同比上升11.78%。境外债发行144.17亿元，同比下降44.83%。品种方面，除无新增交易商协会ABN外，其他品种均环比增长。3月境内债平均期限延长，利率环比小幅上升。境内债加权平均期限4.69年，环比上升1.32年，期限延长符合季节性。境内债加权平均利率3.79%，从1月3.87%的高点回落后，目前仍保持在过去1年内较高水平。境外债方面，平均期限环比延长、利率下降。分上市情况来看，3月A股上市房企发行境内债295.17亿元，同比上升10.67%。非A股上市房企发行境内债452.13亿元，同比上升12.51%。发行主体方面，国有房企发债720.30亿元，同比上升12.8%，平均期限4.79年，环比上升1.4年，平均利率3.73%，环比上升6bp，期限延长且利率上升。民企发债规模20.00亿元，规模低于2022年月度均值（23.72亿），但为今年以来单月最高量。其中，滨江发行1笔9亿元短融，利率5.03%，华宇集团发行1笔3年期中票，利率4.50%。
3月房企境内债违约事件有所增加。3月有3家房企评级被下调。无境外债违约事件。境内债方面，共有26笔境内债展期、3笔债券实质违约，实质违约事件有所增加。债务到期压力方面，2023年、2024年和2025年仍是偿债高峰期。考虑行权因素后，截至2023年3月31日，房企4月债务到期规模1103.43亿元。2023年下半年，7月、8月和9月偿债规模较高，单月偿还额均超过800亿元。
一季度销售延续改善趋势，关注后续持续性。尽管进入3月后部分城市热度有所降低，但3月销售整体延续年内改善趋势。我们认为4月份销售有望保持稳定，主要原因在于：第一，经济与收入预期不断修复，有望推动过往被抑制的购房需求逐步释放。第二，当前政策环境依然保持宽松。第三，2022年4月全国多地爆发疫情，销售同期基数走低，有望带动今年同比读数改善。但在积压需求释放之后，仍需关注后续销售恢复的持续性。投资逻辑方面，我们建议继续关注当前布局能级更高、货值弹性更充裕、规模成长确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展及优质民企滨江集团。
风险因素：房地产政策放松不及预期。疫情反复导致销售表现不及预期。
