本周新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比增速有所下降；一线城市新房、二手房成交同比持续保持正增长。 土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比上升。
核心观点
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本周新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比增速有所下降；但一线城市新房、二手房成交同比持续正增长。 43 城新房成交面积 287.2 万平，环比下降 24.9%，同比下降 41.9%，同比降幅较上周扩大了 40.2 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-0.2%、 2.0%、 -9.1%，同比增速分别为 5.3%、 -33.0%、 52.8%， 一线城市同比增速提升了 0.6 个百分点，二、三线城市同比增速分别下降了 35.1、 11.4 个百分点。 15 城二手房成交面积 136.6 万平，环比上升 19.9%，同比下降 6.2%，同比增速较上周下降了 49.9 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 54.2%、 32.6%、 34.8%，同比增速分别为 0.2%、 -0.3%、 103.6%， 一、二线城市同比增速分别下降了 3.4、 75.8 个百分点，三线城市同比增速提升了 46.5 个百分点。
新房库存面积与去化周期环比均降低，同比均上升。 14 城新房库存面积为 1.04 亿平，环比下降 0.6%，同比上升 0.9%，去化周期为 14.8 个月，环比下降 0.5 个月，同比上升 4.1 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-1.2%、 -0.7%、 0.0%；去化周期分别为 11.4、12.3、 14.8 个月，环比分别降低 0.1、 0.4、 1.3 个月。
土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比上升。 百城土地成交建面 1715 万平，环比下降81.3%，同比上升 9.5%； 成交土地总价为 148 亿元，环比下降 90.2%，同比下降 19.4%；楼面均价为 861 元/平，环比下降 47.9%，同比下降 26.5%；百城成交土地溢价率为 3.65%，环比上升 305.6%，同比上升 78.0%。
本周房企国内债券发行规模同比下降，环比上升。 房地产行业国内债券总发行量为 112.4亿元，同比下降 6.5%，环比上升 49.2%；净融资额为-0.6 亿元。其中国企国内债券总发行量为 102.4 亿元，同比上升 11.0%，环比上升 35.9%；净融资额为 14.4 亿元。其中民企国内债券发行总量 10.0 亿元，同比下降 64.3%；净融资额为-15.0 亿元。
板块收益有所下降。 房地产行业绝对收益为-1.7%，较上周下降 5.6 个百分点；相对沪深 300收益为-4.0%，较上周下降 5.1 个百分点。房地产板块 PE 为 13.34X，较上周下降 0.22X。北上资金对非银金融、食品饮料和电力设备加仓金额较大，分别为 79.25 、 69.76 和 68.11 亿元。对房地产的持股占比下降 0.08%（上周为上升 0.02%），净买入-3.26 亿元（上周净买入 0.55 亿元）。
投资建议
本周央行副会长在国新办会上表示“将推出保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划等结构性工具”； 多家媒体报道，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，将围绕“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”和“预期提升”四个方面推进工作， 对于保交楼和优质房企的支持进一步增强，其中值得注意的方面包括：合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，完善针对 30 家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。 我们认为， 2023 年初的密集发声反映了金融监管部门更强的决心，随着一系列金融支持政策的落地实施，优质房企现金流得到更强保障，保交楼稳步推进，风险将趋于收敛，行业将逐步出清步入良性发展的轨道。 当前金融支持房地产的四大政策方向更加明晰：需求端差别化信贷支持、改善优质房企资产负债表、完善保交楼政策工具、完善住房租赁金融支持政策。
目前融资端和房企端的各类支持政策应出尽出，我们认为 2023 年需求端的政策可能会迎来较大的变化，尤其是集中在核心城市的政策调整。预计一季度政策节奏加快，在观察落地效果的同时重点关注基本面恢复更快的以及受融资政策边际利好更多的房企。 具体标的，我们建议关注两条主线： 1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情： 招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团； 2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企： 新城控股、金地集团、万科 A、绿地控股、龙湖集团。风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧
