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万科A(000002)
单月销售依旧低迷， 融资三支箭齐发力， 维持“买入”评级
万科发布 2022 年 11 月经营简报。公司 11 月销售面积和金额分别同比下滑 18.3%和 29.5%，投资拿地保持谨慎， 自房地产融资三支箭落地后， 公司在银行授信、债券融资和股权融资三端都获得助力，融资端进一步改善，对公司基本面提供有力支撑。 我们维持盈利预测不变，预计 2022-2024 年万科 A 归母净利润分别为244.4、 269.0、 297.5 亿元， EPS 分别为 2.10、 2.31、 2.56 元，当前股价对应 PE估值分别为 8.7、 7.9、 7.2 倍，维持“买入”评级。
单月销售不及预期， 累计降幅持续收窄
万科 11 月实现合同销售面积 207.4 万平方米，合同销售金额 304.4 亿元，分别同比下滑 18.3%和 29.5%， 销售金额降幅较 10 月同比扩大， 延续了低迷表现。公司 1-11 月合同销售面积 2343.1 万平方米，合同销售金额 3772.2 亿元，分别同比下滑 32.2%和 33.1%， 在 2021 年低基数下累计降幅有所收窄， 优于克而瑞百强房企累计销售金额 42.6%的下滑比例。
拿地保持谨慎， 单月新增开发项目三个
万科 11 月单月新增 3 个开发项目，分别位于长沙和东莞， 总计容建面 67.1 万平方米，权益建面 32.1 万平方米， 拿地建面权益比 47.8%，需支付权益土地款 41.9亿元，权益拿地楼板价 13053 元/平方米。公司 1-11 月共获取开发项目 35 个，拿地面积 667.8 万平方米，权益拿地面积 410.8 亿元， 拿地建面权益比 61.5%。公司 11 月拿地金额/销售金额达 29.2%， 拿地总体延续了谨慎的策略。
融资渠道畅通， 披露股权融资意向
万科已向交易商协会表达了 280 亿元储架式注册发行意向，也是唯一一家获得全部六大行意向融资授信的房企，获得六大行授信额度超 3000 亿。同时公司披露股权融资意向， 第一大股东深圳地铁提请股东大会给予授权，包括但不限于配发新股不超过已发行的 A 股及/或 H 股数量的 20%，展现了公司对未来发展的坚定信心。
风险提示： 行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期
