招商积余(001914)
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事项：
公司发布公告，为了积极推动公司战略落地，加快推进公司资产轻重分离，公司正在筹划出售成都市中航地产发展有限公司100%股权、九江市九方商业管理有限公司100%股权、中航城置业（昆山）有限公司100%股权、江西中航地产有限责任公司100%股权、岳阳中航地产有限公司100%股权、赣州市航逸酒店管理有限公司100%股权、深圳中航观澜地产发展有限公司51%股权，并妥善解决上市公司对标的公司的股东借款。
国信地产观点：公司致力打造有核心竞争力的大物业轻资产平台，截至2022上半年末表内重资产价值约70.3亿元，若本次重资产剥离能按账面价值44.3亿元变现，则公司完成此次出售后重资产账面价值仅剩26.0亿元，重资产剥离工作将取得重大进展。公司系非住领域龙头，业态布局均衡，母公司招蛇综合实力突出，随着公司重资产剥离和收并购项目同时顺利推进，将有利于公司优化资产和债务结构，提高整体资产运营效率。预计22-24年公司归母净利润分别为6.1、8.0、10.2亿元，对应EPS分别为0.58、0.75、0.96元，对应PE分别为27.2、20.8、16.3X，维持“买入”评级。
评论：
截至2022上半年末公司表内重资产价值70.3亿元
2022上半年，公司将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至母公司招商蛇口下属子公司并完成股权过户，实现轻重分离首批方案的圆满落地。截至2022上半年末，公司表内存货价值14.8亿元，投资性房地产项目价值55.5亿元，两者合计70.3亿元。公司致力打造有核心竞争力的大物业轻资产平台，将这部分重资产剥离并不影响主营业务的开展。
本次拟出售重资产价值约44.3亿元
公司正在筹划出售成都市中航地产发展有限公司100%股权、九江市九方商业管理有限公司100%股权、中航城置业（昆山）有限公司100%股权、江西中航地产有限责任公司100%股权、岳阳中航地产有限公司100%股权、赣州市航逸酒店管理有限公司100%股权、深圳中航观澜地产发展有限公司51%股权。当前公司约9个重资产项目归属于这7家子公司，若本次重资产能按账面价值44.3亿元变现，则公司完成此次出售后重资产账面价值仅剩26.0亿元。
重资产剥离和收并购项目同时顺利推进
公司在积极推动重资产剥离的同时，收并购项目也在顺利推进。2022年前三季度，公司物业管理业务实现新签年度合同额24.3亿元，较上年同期增长17%，客户基础保持稳定。公司2021年底完成上航物业、南航物业并购落地并于2022年开始并表，2022年三季度实现汇勤物业、新中物业财务并表，截至目前上航物业、南航物业、汇勤物业及新中物业四家并购企业体系导入完成率均超80%。
投资建议：维持“买入”评级
公司系非住领域龙头，业态布局均衡，母公司招蛇综合实力突出，随着公司重资产剥离和收并购项目同时顺利推进，将有利于公司优化资产和债务结构，提高整体资产运营效率。预计22-24年公司归母净利润分别为6.1、8.0、10.2亿元，对应EPS分别为0.58、0.75、0.96元，对应PE分别为27.2、20.8、16.3X，维持“买入”评级。
风险提示
地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；重资产剥离进度不及预期。
