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国家统计局发布2022年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况。11月销售面积1.01亿平，同比增速-33.3%（前值：-23.2%）；开发投资金额9918亿元，同比增速-19.9%（前值：-16.0%）；新开工面积7910万平，同比增速-50.8%（前值：-35.1%）。
核心观点：
销售再度“探底”，需求端表现仍然相对疲弱。11月全国商品房销售面积1.01亿平，销售额9816亿元，同比分别减少33.3%和32.2%，降幅较上月分别扩大了10.0和8.5个百分点。单月销售降幅再度扩大，供需政策的落地效果仍有待观察。从销售均价来看，11月商品房销售均价9747元/平，同比增长1.6%，环比增长0.6%，在连续3个月环比负增长后，房价止跌；此外70个大中城市中新房价格环比下降城市有51个，也比上月减少7个，但从个数来看，仍处于历史高位，房价的修复情况仍待观察。从各地区来看，东部地区销售面积同比降幅仍然最小，仅24.4%，但由于供应经过此前的集中放量以及部分地区受疫情影响严重，11月销售疲软，降幅较10月再度扩大9.0个百分点。中部、西部地区11月销售面积同比降幅分别为32.2%、44.3%，降幅较上月分别扩大了11.0、9.6个百分点。从累计来看，1-11月全国商品房销售面积12.1亿平，同比下降23.3%；销售金额11.9万亿元，同比下降26.6%；销售均价9785元/平，同比下降4.3%。我们认为短期市场低迷状态预计持续，销售短时间难有明显起色，预计需求端的修复最早会在明年3、4月显现。归根结底的主要原因是居民购房意愿和能力不够，其对收入与就业预期较差、房价的上涨预期较弱、对烂尾楼的担忧三大困扰因素短期内都难以扭转。我们预计2022、2023年销售面积增速分别为-21%、-10%，销售金额增速分别为-24%、-6%。
新开工、投资持续低迷。11月开发投资金额9918亿元，同比下降19.9%，降幅较上月扩大了3.9个百分点；1-11月累计开发投资金额12.4万亿元，同比下降9.8%，降幅较上月扩大1.0个百分点。投资持续低迷，主要是因为1）销售持续低迷、前期拿地大幅减少，土地投资减少对投资造成了拖累；2）房企资金持续紧张，建安投资支撑持续减弱，1-11月施工面积89.7亿平，同比下降6.5%，降幅较上月持续扩大了0.8个百分点。11月新开工面积7910万平，同比下降50.8%，降幅较上月扩大15.7个百分点，单月新开工增速降至了历史最低点；1-11月累计新开工11.2亿平，同比下降38.9%，降幅较上月扩大了1.1个百分点。我们预计2022、2023年新开工面积增速分别为-37%、2%，房地产投资增速分别为-9%、2%。
竣工仍待底部修复，单月降幅显著扩大。11月竣工面积9144万平，同比下降20.2%，降幅较上月扩大10.8个百分点；1-11月累计竣工面积5.6亿平，同比下降19.0%，降幅较上月扩大了0.3个百分点。整体竣工仍待底部修复，一方面，“保交付”工作的推进仍需要时间；另一方面，由于房企资金持续承压，叠加11月疫情反复，施工节奏放缓，竣工周期拉长。我们预计2022、2023年竣工面积增速分别为-14%、6%。
虽然外部融资环境优化，但整体房企到位资金仍然压力较大。11月房企到位资金1.08万亿元，同比减少35.4%（前值：-26.0%）；1-11月到位资金13.63万亿元，同比减少25.7%，降幅扩大1.0个百分点。1）房款降幅再度扩大，与销售低迷、回款不畅有关。11月房款5280亿元，同比下降34.6%，降幅大幅扩大3.5个百分点，其中定金及预收款、个人按揭增速分别为-30.4%、-41.8%，定金及预收款降幅较上月小幅收窄0.6个百分点，个人按揭降幅较上月扩大了10.4个百分点。2）非房款降幅扩大，融资环境虽有所优化，但政策传导仍需时间。11月非房款5553亿元，同比下降36.1%，降幅扩大15.7个百分点，其中国内贷款、自筹资金单月同比增速分别为-30.5%、-38.8%，降幅分别扩大了12.1、18.1个百分点。近期金融支持政策力度明显加大，整体房企融资环境优化，但是从目前的情况来看，短期内仍将是央国企及部分优质民企更易获得政策支持，绝大多数房企仍需继续等待政策效果的传导。
投资建议：
11月行业更多呈现出强政策预期、弱基本面的态势，核心指标均持续下滑。我们认为从政策起效到销售复苏，销售改善传导到投资修复，仍然需要一个过程，今年末明年初基本面大概率延续当前形势。具体标的，我们建议关注：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集团、绿地控股、万科A、绿地控股、龙湖集团；3）拥有优质长租公寓及商业地产业务的房企预计或将随着REITs试点范围扩大直接受益：万科A、大悦城、华润置地、龙湖集团。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
