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中国土地拍卖制度变迁： 第一阶段：土地出让市场化改革试点探索开始（ 1978-1986 年）， 1978 年改革开放前，我国土地资源基本实行“无偿划拨，无偿使用，无使用期限，不得流动”制度。 第二阶段：协议出让逐渐向土地公开交易过渡（ 1987-2004 年）， 1987 年深圳首次把单一的土地划拨改为划拨、协议、招标、挂牌、拍卖等多种方式出让； 2004年 831 大限严格纠察土地出让中的违规问题，严格执行经营性土地使用权招拍挂制度。 第三阶段：出让制度规范化、土拍规模快速增长（ 2004-2020 年）， 中国快速城镇化进展带来了房地产的黄金阶段，各地土拍市场火热，地王频现。 第四阶段：集中供地开启新阶段（ 2021年-至今）， 2021 年 2 月，自然资源部《2021 年住宅用地供应分类调控相关工作要点》要求 22 个重点城市实行住宅用地“两集中”同步公开出让。
“两集中”供地政策影响分析： 顺周期稳定器，降温土地市场，平稳行业波动： 1）通过将城市各区政府的“零售市场”转向市级的“统一市场”，叠加大量宅地年内限次集中出让，构建土地市场长效机制，对土地市场降温来“稳预期” ； 2）对房企，“集中供地”信息披露透明，帮助房企从“逢地必抢”的泥潭中有效脱身； 3）对地方政府，倒逼其编制好供地计划，包括供地批次、时间、规模，还可以根据市场热度决定供地计划的调整。 逆周期弊端渐显：房企拿地资金要求提升，行业下行期间流拍加剧： 1）集中供地背景下大量土地集中上市，对房企的资金实力提出了更高的要求； 2）主要在部分土地热点城市展开，使得按照“两集中”模式供地，热点城市、优质板块与冷门城市、欠优质板块的分化会加剧； 3）在房企资金链紧张的行业下行周期中，土地市场短期迅速降温，进而影响地方政府财政。
供地政策展望： 从 2021 年三季度开始，我国楼市成交下滑，房企销售回款随之恶化，叠加去杠杆政策，房企现金流压力陡增，拿地意愿普遍下降。从拿地企业类型来看，央国企、城投公司扩充土地储备，民企拿地持续收缩，土地入市率下行。目前，实施不到两年的土地集中供应制度，部分城市已经开始进行调整和退出。除部分城市对土地出让“两集中”政策放松外，“放松限价”、“延缓土地出让金缴纳时间”等土拍规则亦在优化调整。 总体来说，在行业上行阶段，“两集中”政策出台平抑土地市场热度的目标已完成；当前土地市场缩量供应，城投托底拿地模式亦不可长期持续。在行业下行期调整集中供地政策是有必要的，有利于行业恢复常态。 各城市如北京、武汉、南京等目前多采用增加土地出让频率至四次及以上的调整措施，预计未来会相应地缩减每批次供应地块数量，并合理调整土地出让的底价和溢价率。
风险提示： 行业下行压力超预期；疫情发展超预期；调控政策放松不及预期。
