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滨江集团(002244)
30年步步为营稳健成长，以杭州为支点发展为区域龙头，股权集中，管理稳定。滨江集团成立于1996年，经过数十年发展成为全国知名的长三角房地产领军房企。作为民营房企，公司实际控制人戚金兴穿透持有滨江集团41.00%股权，两位联合创始人董事（朱慧明、莫建华）穿透后合计持股22.79%，股权相对集中，核心高管入职15年以上，保障管理稳定性及决策灵活性。公司发展战略上坚持深耕杭州、布局“三省一市”，已连续多年位居杭州房地产市场销售额第一。
吸收杭州市场红利，杭州单城销售做到极致，销售权益比提升，销售排名创新高。2016-2021年，杭州市商品房销售总量显著提升，住宅销售/供应比长期大于100%，为深耕杭州的滨江集团带来充裕的销售流量。2016-2021年，滨江集团全口径销售额保持20%以上增速，2021年于杭州销售额达到737.4亿元，连续两年位居杭州楼市销售流量榜首。22年1-11月，公司销售权益占比为58%，自2020年以来持续提升，同时位居克而瑞全口径销售榜第13位，创历史新高。
近五年皆保持40%+拿地销售比，杭州土储占比过半，土储权益比例保持提升。2019年以来公司年末土储总建面能够覆盖当年销售面积3倍以上，且持续提升，未来销售储备有较强保障。2018年至今公司每年保持40%以上的拿地销售比，拿地较积极。截至22年上半年，滨江集团总土储建面中有61.2%分布在杭州市，较21年末提升6.2pct。2022年前11月，滨江集团新获地34宗，其中33宗土地在杭州，有47%项目的权益比例在50%以上，利于经营安全与业绩稳增长。
业绩增长动能足，归母净利润逆势提升，融资渠道畅通，表外或有负债风险降低。2017-2021年公司营业收入和归母净利润四年CAGR分别为28.9%、15.3%，22年前三季度归母净利润同比增长55.2%。近年来毛利率承压，而母公司损益占比提升，归母净利率逆势增长。22年H1表外担保大幅减少，现金流稳健。
盈利预测、估值与评级：目标价13.69元，首次覆盖给予“买入”评级预测公司2022-2024营业收入分别为481.0/610.9/645.4亿元，同比增速分别为26.7%/27.0%/5.6%；归母净利润分别为39.4/47.3/55.8亿元，同比增速分别为30.0%/20.3%/17.9%。根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为14.31元/股；根据相对估值法，我们认为公司合理价格约为13.69元/股。综合绝对估值法与相对估值法，根据审慎性原则，我们给予公司目标价13.69元/股。鉴于公司以杭州为大本营布局辐射长三角，销售向好，拿地积极，项目权益占比持续提升，现金流安全，未来业绩具有持续提升空间，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：销售不及预期、新拿地不及预期、施工与交付不及预期、新房市场价格超预期下滑、房地产政策调控超预期等。
