保利发展(600048)
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房地产开发行业供给端、需求端政策利好频出，行业筑底反弹
11月以来地方及中央政府对地产行业的政策支持力度持续加大。解除限购、降息等激活市场需求，前期房企由于资金周转问题大幅减少拿地投资，在受金融支持地产政策“三箭齐发”的强势托底下，未来将得到有效改善。我国政策从保交楼到保房企三好生，意味着房地产行业迎来了困境反转的政策拐点。政策带来的行业资金环境的大幅改善，有利于增强行业信心、防止行业信用风险进一步蔓延。保利作为行业龙头企业，在行业复苏之时将率先受益。
保利融资成本拥有绝对优势，为后续扩张提供资金保障
保利发展2020-2022年的低息发债规模逐渐扩大，2022H1公司发债140亿元，位于主流房企的首位，加权融资成本逐年降低，从2017年的5.4%降到2022H1的3.1%，仅次于中海和华润的3.0%。大规模的低成本资金一方面为公司后续持续大规模拿地提供了充足的弹药，另一方面低融资成本能有效减少财务支出，提高公司盈利能力，进而提高保利市场竞争力，实现低成本融资的良性循环。
土地市场窗口期大量拿地，后续业绩增长有保障
截至2022年11月，公司拿地规模位列行业第一，为公司后续的发展储备了充足的土地资源。受市场景气度影响，这批土地整体成交溢价率低。这意味着待到公司后期开发入市叠加房地产市场大概率迎来触底反弹，项目毛利率可观。公司2022Q3的合同负债及预收账款为4579.19亿元，相比2021年年底增长9.85%，是2021年营收的1.6倍，公司可结算项目仍有较大体量，叠加2021-2022年公司在一、二线城市拿地规模加大，未来业绩增长存在很大空间，有望实现弯道超车。
盈利预测与估值
预计保利发展2022-2024年每股收益（EPS）分别为1.91元、2.56元、3.22元，未来三年归母净利润将保持12.03%的复合增长率。绝对估值模型下，对应每股合理内在价值为24.8元。相对估值模型下：目前行业2022年加权平均PE为16.05倍；考虑公司的规模和未来业绩增长情况，给予公司2022年9-11倍PE，对应每股合理估值区间在17.19-21.01元之间。
投资风险提示
销售不及预期；结算进度不及预期；政策兑现不及预期；销管费用控制不及预期。
