核心观点：央行年终例会坚持稳增长，成都东莞限购放松
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克而瑞2022年房企销售排行榜显示，TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，近9成百强房企累计业绩同比下滑，市场延续下行压力，行业信心处在低位。央行年终例会指出要坚持稳字当头、稳中求进，加大稳健货币政策实施力度，我们认为楼市调控仍是市场稳定发展的主基调。在针对房企融资的宽松政策发布后，12月房企融资同比情况改善，央国企及优质民企将显著受益。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，伴随成都、东莞等城市限购进一步放开，我们预计未来针对需求端的政策也将持续宽松，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端：央行年终例会坚持以稳为主，东莞全域退出住房限购
中央层面：央行年终例会指出要坚持稳字当头、稳中求进，强化跨周期和逆周期调节，加大稳健货币政策实施力度。银保监会提出促进金融与房地产正常循环，改善优质房企资产负债表，“因城施策”实施差别化住房信贷政策，满足刚性和改善性住房需求，支持长租房市场建设。
地方层面：高能级城市限购持续松动，东莞宣布全域退出住房限购，父母投靠成年子女入户的，可作为单独家庭在户籍对应的限购区域购一套住房。重庆优化商贷住房套数认定，苏州调整二套首付比例，广州深化二手房带押过户政策。
市场端：商品住宅成交面积同比下滑，三城集中土拍收官
销售端：2022年第52周，全国64城商品住宅成交面积512万平米，同比下降23%，环比增加46%，年初至今64城累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为111万平米，同比增速-15%，年初至今累计同比增速-13%。
投资端：2022年第52周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2575万平方米，成交土地规划建筑面积7969万平方米，同比下降21%，成交溢价率为2.1%。武汉、济南、长沙完成集中供地。武汉第六批次集中供地顺利完成，共出让11宗涉宅地，最终1宗溢价、10宗底价成交，揽金229.2亿元，成交规划建面209万方，拿地企业以城投平台为主。济南第四批次集中供地14宗涉宅地11宗底价成交，3宗触顶进入竞品质和建设进度环节，揽金57.3亿元，成交规划建面84.1万方，保利置业20亿触顶斩获科技城3宗地块。长沙第四批次集中供地13宗涉宅用地底价成交11宗，溢价成交2宗，揽金78.4亿元，成交规划建面198万方，其保利发展经过6轮竞价竞得岳麓区地块。
融资端：国内信用债发行同环比增加
2022年第52周，信用债发行66.5亿元，同比增加43%，环比增加105%，平均加权利率3.44%，环比增加209BPs；海外债无新增发行。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
