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2022年的地产行业命运多舛，血流成河，民企大面积退出新增拿地行列，行业逻辑被颠覆。不可否认的是当下已处于危机处理模式之中，新的行业格局和运行机制也在危机中逐渐孕育。
但客观难点仍不容忽视，销售回血未见起色、金融机构风险偏好短期内难全面修复、三四线人口流失严重、居民收入预期不稳定等，行业以及主体的修复之路必将充满曲折与挑战。
本文作为全年行业的回顾与来年展望，从销售、新开工、库存、拿地投资等行业变量入手，分析裂痕修复的进度和效果远低于预期，并归纳背后人口问题、融资抓手丧失以及政策执行端加码等三大矛盾失血点。进一步回本溯源，站在利益相关方的视角，拆解约束因素，其中地产行业对于财政的支柱性地位，决定了去杠杆进程必将迎来拐点。
最后站在债券投资人视角，由于债券的劣后属性，故信用债不能赌违约处置，否则并不占先机。具体的地产债投资思路不可一概而论，针对尚未躺平的民企，重点在于优质的剩余货值可用于抵押担保新发债，能够极大可能稳住短端波动，但长端仍更取决于资产负债表的实质性改善。针对展期组，直接受到政策恩惠难度较大，更需关注资产端质量支撑力度，当市场回暖，资产价格螺旋下跌趋势被遏制之时，或许可以更乐观去看待回收率。针对央国企组，剩者为王，兼并收购、母子利差以及依托优质底层的资产证券化项目是可以挖掘收益的角度。
