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万科A(000002)
投资拿地稳健，股债双通道融资打开，维持“买入”评级
万科发布2022年12月经营简报。公司2022年销售面积和金额分别同比下滑30.9%和33.6%，投资拿地相对稳健，在融资政策支持下，公司加快股债双通道融资步伐，对后续发展提供有力支撑。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为9.1、8.2、7.5倍，维持“买入”评级。
销售数据总体下滑，行业排名相对稳定
万科12月实现合同销售面积286.9万平方米，合同销售金额397.6亿元，分别同比下滑17.9%和37.4%，销售数据环比11月有所增加。公司2022全年合同销售面积2630.0万平方米，合同销售金额4169.7亿元，分别同比下滑30.9%和33.6%，受市场下行及全年疫情散发影响，公司销售数据持续低迷，在克而瑞2022年房企全口径销售金额榜单中保持行业前三排名。
投资谨慎扩张稳健，单月新增开发项目四个
万科12月单月新增4个开发项目，总计容建面104.8万平方米，需支付权益土地款124.8亿元，同时新增合肥肥西冷链物流地产项目。公司2022全年共获取开发项目39个，拿地面积772.6万平方米，权益拿地面积478.3亿元，拿地建面权益比61.9%。公司12月拿地金额/销售金额达50.4%，以120.6亿元联合摘得上海静安区中兴社区地块，投资能力逐渐企稳恢复。
股债融资渠道畅通，审议通过H股发行方案
在房企融资三支箭政策的支持下，万科获得六大行授信额度超3000亿，已向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，并筹备发行500亿元债务融资工具，同时公司董事会已审议通过发行H股的方案，加快了股债双通道融资的步伐。公司2022年公开市场发行债券542.5亿元，融资渠道畅通，票面利率保持在3.7%以内，融资成本保持低位。
风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。
