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投资要点
当前房地产基本面仍在底部，供需两端均面临诸多困难。当前经济活动和市场预期均偏弱，内需走弱暂未明显好转，而房地产需求与投资疲弱是拖累经济基本面的主要因素之一。2021年下半年至今，房地产开发投资额持续下行。截至2022年11月，房地产开发投资额同比减少9.8%；从单月数据来看，投资额已连续5个月同比降幅逾10%。各项房地产相关高频数据及房企第三季度业绩表现均不佳，将近一半的上市房企第三季度净亏损，房地产市场仍在底部运行。相比2021年，2022年商品房销售面积及销售额明显下滑，单月同比增速自2021年年初以来维持下行趋势至今。由于供需两端均表现疲弱，市场对“保交楼”政策仍存在观望情绪，房地产市场走出底部依然有一定的难度。
当前政策效果不及预期，期待政策支持力度进一步加大。当前房地产宏观调控的整体基调已明显转向宽松，两会、中央政治局会议、二十大报告以及中央经济工作会议多次对房地产调控提出了意见，表明了中央对房地产市场的重视。从当前市场表现来看，政策效果不及预期。截至三季度末，房地产贷款余额为53.29万亿元，同比增长3.2%，其增速为近10年以来最低水平。此外，房企资金到位及商品房销售情况均不理想。在此背景下，宏观调控有望进一步优化。货币政策方面，信贷支持力度将继续加大，不排除部分城市进一步下调商贷利率的可能。财政政策方面，政府或将进一步提高对财政赤字的容忍度，税费仍有降低的空间；此外，还需通过各种稳就业手段切实提高居民收入、增强居民购房能力。行政监管方面，购房门槛有望进一步降低，更多的一二线城市或将放宽限购限贷政策。
城镇化背景下房地产长期需求仍然有较广阔的增长空间。本次房地产市场的调整期持续时间长、下降幅度大，这与我国长期住房需求边际减弱有一定关系，而城镇化进程和城镇人口数量是决定我国长期住房需求的主要因素。根据第七次人口普查数据，我国城市人均住房建筑面积还有较大的增长空间。根据我国城镇化率的发展趋势，预计我国城镇化率将于2027年前后达到70%，未来5年我国房地产市场的潜在需求仍然较大。国家下阶段或将推动均衡的城镇化，协调东中西部地区和大中小城市的发展，房地产市场需求将逐步恢复。
投资建议：随着我国经济基本面的逐步改善以及国家政策支持力度的加大，预计房地产市场将于2023年下半年走出底部，建议重点关注优质头部房企。我国城镇化正在进入新的发展阶段，建议长期关注租赁市场和二手房市场相关企业以及优质物业管理公司。
风险提示：房企债务压力加剧；我国未来深度老龄化使购房需求减弱；稳住经济一揽子政策见效慢于预期。
