事件：人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新房价格连降3个月可阶段性取消首套房贷利率下限。
制度化、长期化首套房利率动态调整机制，监管继续呵护地产需求端回暖
9月末，监管部门曾打出支持居民购房“组合拳”，包括：1）阶段性放宽首套住房贷款利率下限；2）通过退税优惠支持居民换购住房；3）下调首套个人住房公积金贷款利率。
(资料图片仅供参考)
本次政策再次提出，新房价格环比、同比连降3个月，可阶段性调整当地首套住房贷款利率政策下限，可视为是9月政策的延续，一方面在前期政策到期的时点为政策进行了展期，将规则制度化、长期化；另一方面也体现了监管层对房地产需求端回暖的持续呵护。
明确退出机制，房价回稳向上才是政策路径终点
对于机制退出时点，本次监管也给予了明确，对于阶段性调整首套住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新房价格同比、环比均连续3个月上涨，应下一季度起恢复执行全国统一标准。
住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，明确下调首套房房贷利率下限机制退出时点，有利于各地房地产需求侧的动态调整，“因城施策”用足用好政策工具箱；更重要的是，该条政策的隐含内容是房价回稳向上是政策退出的充分条件，监管层维护房地产价格平稳意图明确。
投资建议：需求侧空间逐步打开，更多政策值得期待
2022年下半年以来，地产行业的政策环境开始松动，从保项目到保主体，从信贷到债权再到股权，监管层面对房企的融资需求和信用保护持续加码，稳地产态度坚决。11月地产供给侧“三箭齐发”，弓弦拉满；如今需求端政策也从支持刚需首套房开始迈开步子。
中央经济工作会议提出“支持刚性和改善性住房需求”，1月5日，住建部部长指出“对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。”目前针对首套房利率的政策已出，降低首付比、支持改善性住房需求的政策同样值得期待。
银行资产质量演变的核心关注点在涉房贷款方面，原因一是房地产行业表内外资产在银行信用敞口中占比较大；二是银行抵押品价值也主要与房地产相关。本次政策体现了监管层维护房地产平稳发展的导向，有利于银行资产质量的稳定；同时，稳地产需求侧政策接续，对于修复居民的资产负债表、恢复终端需求都有非常积极的意义。政策底是银行超额收益行情启动的主要时间点，建议重点关注前期估值受制于地产风险的银行和经济发达区域的优质中小行，推荐宁波银行、招商银行、兴业银行、邮储银行、常熟银行。
风险提示：宏观经济疲弱，政策力度不及预期，信贷需求低于预期
