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核心观点：
近期召开的中央经济工作会议更是将住房改善和新能源汽车、养老服务并列，且排名第一，这是2014年后首次将房地产列入内需的重点领域。会议的召开强化了市场对于未来政策的预期，那么目前的地产政策到了什么阶段了？未来还会有哪些政策会出台呢？我们下面分别从供给端和需求端两方面进行阐释。
供给端的问题在于民营房企的信用破灭导致房屋的竣工交付存在困难。而随着房企暴雷事件的反复出现，购房者亦担忧竣工交付的问题，购房意愿较差。从政府的动作来看，政府2022年的保交楼政策可以概括为“稳住增量，解决存量”，即在避免出现更多的烂尾楼盘的情况下，积极解决存量的烂尾楼盘的问题。
在“稳住增量”方面，政府主要采取了以下措施：首先政府对于预售资金监管进行了持续的规范。此外，为了避免更多优质企业的暴雷导致出现更多的烂尾楼盘，自下半年以来，政府的政策也由单纯的“保交楼”转向了“保交楼，稳主体”。具体来看，“稳主体”的政策以“三支箭”为主要内容，主要希望从股权和债券融资方面，改善优质房企当前可能面临的流动性难题。监管当局预计将优化优质头部企业的债务期限结构，帮助企业度过当下的流动性危机。股权融资方面，我们认为政府可能从两个层面上发力：即盘活存量，引入增量。盘活存量方面，我们预计未来商业地产REITs将逐步开闸，帮助房企盘活存量优质资产。其次，推动存量住宅项目的盘活。在政府的撮合下，国央企收购民企的住宅项目，从而帮助优质民企迅速回笼资金，改善资产负债表。不排除政府将直接引导央国企入股民营房地产企业，直接从源头上改善民营企业的信用状况。
我们认为，当前“保交楼”存在两个大的问题，一个是政府按照市场化的逻辑进行“保交楼”，支持资金滞后且不足；
另外一个大的困难在于项目仍然位于出险企业旗下，面临各种纠纷，导致保交楼工作难以快速推进。要解决保交楼的问题，可能首要任务是将楼盘从出险企业中剥离出来，阻隔“保交楼”项目风险和集团风险。考虑到当前的资金不足的问题仍然较为明显，我们预计国开行等机构的专项借款和纾困基金仍将持续加码，规模将持续提升。此外监管当局亦将给予商业银行更多的鼓励和支持，鼓励商业银行积极参与保交楼。
而在需求端，尽管自4月份以来，中央多次在中央工作会议上强调支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，但整体上政策力度上相比于2014-2015年的政策宽松周期明显偏弱。在“房住不炒”的大框架下，政策的宽松存在较为明显的上限和边界，难以像上一轮周期那样做到“应放尽放”。我们认为，尽管后续的政策释放可能仍有空间，但需求端的刺激政策的后续空间可能不大。预计限购政策将持续调整，后续二线城市的限购政策可能将全部松绑，一线城市部分非核心区域（如上海临港等）的限购政策亦可能会进行部分调整。
在当下的市场环境和“房住不炒”的约束下，传统的“三限”政策空间有限，且作用可能也相对有限。我们认为，本轮政策的效果不彰，是买房意愿低和买房能力弱的共同结果。经过长期的建设，居民普遍不缺房，且其对于房价的预期和收入的预期都相对偏弱。整体来看，我们认为，造成居民需求端相对疲软的原因并不在于房地产本身，而更多的与当下的宏观大环境有关，这也意味着需求端的后续政策的作用可能相当有限，政策发力的重点更多的将集中在供给端
无论是“保交楼”还是“稳企业”，政府手中的工具箱均较为丰富，且效果亦相对可观。因此，在地产政策方面，我们认为，政府更可能在“供给端”持续发力，通过开放REITs融资、给予财政补贴等方式，“稳企业，保交楼”。
