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平安观点：
一、美国地产周期快速切换。2020-2021年，美国房地产市场在新冠疫情冲击后快速复苏，并进一步演化为2007年次贷危机以来最盛的“地产繁荣”。本轮地产繁荣是短周期（新冠疫情后的政策刺激）与长周期（次贷危机后的库存周期）交织的结果。2022年以来，美联储大力度紧缩后，房地产市场首当其冲，住房销量、市场景气等指标降温程度堪比2007-08年次贷危机时期。展望2023年，预计美国房市延续降温，但空间或有限。海外主流机构预计，2023年美国房价或从2022年峰值下降5-10%。我们估算，2023年长期贷款利率均值或较2022年上行1个百分点，继而或使2023年美国成屋销售下降7.5%，营建许可下降10%，成屋中间价下降5%。
二、美国地产金融风险可控。1）房价上涨合理。首先，横向比较，美国房价涨幅并未明显超过其他发达经济体。其次，纵向比较，经CPI调整后的美国房价涨幅低于次贷危机前水平，房价房租比短期摸高不足以构成风险信号。再次，美国住房自有率与房屋空置率较低，房价上涨更有实际需求支撑。2）风险敞口有限。从居民资产端看，美国居民杠杆率和家庭资产负债率均处低位，居民资产端对地产的风险敞口较小。从银行资产端看，当前住房抵押贷款占比及拖欠率均处于历史低位，银行面临的相关流动性风险较小。3）政策保驾护航。全球金融危机的前车之鉴下，美联储预防和应对地产危机的工具更加充足。值得一提的是，美联储默许本轮MBS缩表持续慢于计划，或也是出于管控地产风险的考虑。美国房地产相关财政支持政策仍有余力，有望进一步托底地产“软着陆”。
三、美国地产降温影响有限。1）经济增长：美国地产降温对GDP增长的冲击集中体现在住宅投资，预计2023年住房投资（-16%）拖累美国GDP增速0.75个百分点，住房服务消费有望保持小幅正增长。房价下跌带来的负财富效应或相对有限。2）就业：地产降温对美国就业市场冲击较小，因房地产相关行业吸纳就业人数有限，且已实现“充分就业”。3）通胀：地产降温最终将有助于美国通胀降温，即使租金变动存在滞后性。预计2023年上半年美国CPI住房租金分项环比增速平均保持在0.5-0.6%高位，下半年有望回落至0.4%以下。4）货币政策：地产降温对经济和就业的负面冲击有限，且有助于遏制通胀，所以或不会干扰美联储紧缩的政策立场。但从另一个角度看，地产降温使美联储有信心在2023上半年停止加息。5）资产：历史上，美国房价下跌时期通常出现“地产股弱、债强、美元弱”的组合。然而，2023年美国房价下跌或难立刻驱动货币政策转松，继而可能呈现“地产股先弱后强、债不强、美元不弱”的特殊局面。
风险提示：美国经济衰退程度超预期，美国通胀回落不及预期，美联储政策超预期变化，美国金融市场波动超预期等。
