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招商蛇口(001979)
事件：2023年1月7日，公司发布《2022年度业绩预告》，预计22年归母净利润约38亿元~46亿元，同比下降55.65%~63.36%。
点评：低毛利项目结转增加、资产减值损失计提增加等因素导致单四季度利润下滑显著，业绩压力加速释放，目前销售表现稳健，土储拓展积极，业绩回升可期。
短期业绩加速触底，长期盈利回升可期：22年单四季度，公司预计实现归母净利润8.4亿元~16.4亿元，同比下降79.0%~59.1%，较22年前三季度同比降幅有所扩大，下滑幅度超过我们预期，全年业绩下滑原因包括：（1）项目结转区域结构变化，或导致低毛利项目结转收入占比提升，结转毛利率阶段性下降；（2）公司积极处置去化困难项目，优化资产负债表；（3）22年计提资产减值准备同比增加；（4）转让子公司产生的投资收益同比减少；（5）22年因疫情影响，资产经营业务受冲击明显，全年累计减租约7.49亿元。值得注意的是，公司短期内资产减值准备计提增加，或将为后期结转毛利增长提供空间，同时，公司积极处置去化困难项目，短期内或将导致表内资源减少，后期结算的盈利压力也将减轻，我们认为公司阶段性业绩加速触底，亦将为后期业绩反弹奠定基础。
销售表现稳健，土储拓展积极：22年公司累计实现全口径销售额、销售面积分别为2926亿元、1194万平米，分别同比减少10.5%、18.5%，销售排名位居克而瑞销售榜第6名，销售表现较为稳健，优于TOP20房企整体销售表现。公司22年累计新拿地总价1283亿元，新拿地总建面726万平米，权益地价占比约59.0%，拿地金额占销售比例为43.9%，其中一线城市拿地金额占比52.0%，强二线城市拿地金额占比36.5%，公司在22年土地拓展表现较为积极，加强核心城市资源布局，有力保障了后期销售去化能力。
手握深圳前海优质土储，粮仓型项目利润贡献可期：22年12月公司公告拟通过发行股份购买资产，提高在前海蛇口自贸区内优质土地资源的控制权。截至21年末，公司在前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84万平方米的项目储备（不含人才用房），截至21年底尚有约390万平方米的项目储备未开工，预计前海片区土储在未来几年将陆续贡献利润，助力公司提升业绩表现。
盈利预测、估值与评级：鉴于公司结转毛利率阶段性下降等原因，我们下调公司22-24年的EPS预测为0.49元（下调51.6%）、0.99元（下调20.2%）、1.36元（上调5.1%），当前股价对应22-24年PE估值为29.7、14.7、10.7倍，公司背靠招商局集团，集团资源丰富，综合开发运营经验丰富，信用优势显著，市场供需修复后有望持续提升市占率和业绩表现，维持“买入”评级。
风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。
